총부채원리금상환비율(DSR)은 개인의 소득 대비 모든 부채의 원리금 상환 부담을 측정하여 대출 한도를 설정하는 금융 규제 지표입니다. DSR이 높을수록 해당 개인의 상환 능력이 떨어진다고 판단되며, 금융기관은 이에 따라 대출 규모를 제한하게 됩니다.
DSR은 2018년 도입 이후 단계적으로 적용 범위를 확대하며, 1단계부터 3단계에 걸쳐 점점 더 강화되고 정교해졌습니다. 특히 2025년 7월부터 전면 시행되는 DSR 3단계는 사실상 제도의 완성판으로 평가되며, 금융 소비자와 부동산 시장 모두에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
이 글에서는 DSR 1단계, 2단계, 3단계의 핵심 차이와 정책적 맥락, 실질적인 영향 등을 비교하여 보도록 하겠습니다.
DSR 1단계 - 제도 도입과 제한적 적용
DSR 1단계는 2018년 3월부터 도입된 초기 규제 형태로, 당시 금융 당국은 가계부채 증가에 대한 우려 속에서 기존의 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)로는 제한적인 효과만 얻을 수 있다는 판단하에 새로운 규제 지표로 DSR을 도입했습니다.
이 단계에서는 적용 대상이 제한적이었습니다. 서울 및 수도권 일부 시중은행을 중심으로, 고액 대출자(예: 1억원 이상 신용대출) 또는 고소득자를 대상으로 우선 적용되었습니다. 당시 적용된 DSR 기준은 보통 70~80% 수준이었으며, 이는 개인의 연소득 중 70~80%까지만 원리금 상환액으로 사용할 수 있다는 의미입니다.
그러나 DSR 1단계는 대출 전반에 걸쳐 포괄적이지 않았고, 일부 대출 항목—예를 들어 자동차 할부금, 카드론, 학자금 대출 등—은 DSR 산정에 포함되지 않았습니다. 또, 금융사별로 산정 방식이 다르거나 자료 확보가 미흡한 경우도 많아 일관된 적용이 어렵다는 비판이 있었습니다. 이러한 점에서 DSR 1단계는 일종의 ‘시범 운영’ 성격이 강했으며, 정책 효과보다는 제도 안착을 위한 기반 마련에 초점을 맞췄다고 볼 수 있습니다.
DSR 2단계 - 적용 확대와 정교화
2021년부터 본격 시행된 DSR 2단계는 1단계에서의 시범 적용을 넘어 전체 금융권으로의 확대를 목표로 하였습니다. 가장 큰 변화는 적용 대상을 '개인 대출자 전반'으로 넓히고, 규제 수준을 명확히 수치화했다는 점입니다.
2021년 하반기부터는 1억원을 초과하는 신용대출에 대해 DSR 규제를 적용하기 시작했으며, 이후 2022년에는 총 대출액 2억원 초과 차주에 이어 1억원 초과 차주까지 규제 범위를 확대했습니다. 이에 따라 수도권은 물론 지방의 일반 직장인, 자영업자 등도 실질적인 영향을 받기 시작했습니다.
또한 DSR 계산 방식도 고도화되어, 과거 일부만 반영되던 비주택 담보대출, 전세자금 대출, 리볼빙 카드대출, 학자금 대출 등이 본격적으로 포함되었습니다. 이에 따라 기존에는 대출로 간주되지 않던 여러 금융 상품들이 DSR 한도에 영향을 미치기 시작했습니다.
이 단계에서는 금융사별 DSR 평균값도 중요하게 관리되었습니다. 예를 들어, 은행의 경우 전체 대출 중 40% 수준 이하로 DSR을 유지하도록 권고되었고, 제2금융권은 이보다 더 낮은 수준에서 관리되었습니다. 실수요자를 위한 예외 조항은 여전히 유지되었지만, 고가 아파트 보유자나 다주택자에 대한 규제는 더욱 강화되었습니다.
DSR 2단계의 시행으로 인해 부동산 시장의 거래량이 일시적으로 감소했고, 실수요자보다는 다주택자, 투자자에게 큰 영향을 미쳤습니다. 일부 지역에서는 주택 가격 조정이 이루어졌으며, 금융권에서는 대출 심사를 보다 엄격히 적용하게 되었습니다.
DSR 3단계 - 전면 시행과 실질적 대출 총량 규제
2025년 7월부터 시행될 DSR 3단계는 사실상 제도의 완성 단계로, 이전 단계들보다 훨씬 더 엄격하고 현실적인 규제 기준을 제시합니다. 이 단계의 가장 큰 특징은 모든 금융권 대출이 DSR 계산에 포함되며, 미래 예상 상환액 기준으로 산정된다는 점입니다.
첫째, 산정 방식의 변화입니다.
지금까지는 대출 상품의 현재 원리금만 반영하는 방식이었지만, 3단계부터는 ‘미래 원리금 상환액’을 기준으로 적용됩니다. 예를 들어 초기 3년은 이자만 상환하고 이후에 원금과 이자를 함께 상환하는 구조의 대출이라면, 전체 대출 기간의 상환 부담을 평균적으로 나눠 계산합니다. 이 방식은 실질적인 상환 부담을 더 정확하게 반영하기 때문에, 대출 한도가 이전보다 크게 줄어들 수 있습니다.
둘째, 변동금리와 고정금리 간 리스크 평가 차별화입니다.
변동금리 대출은 금리 상승 리스크가 크므로, DSR 산정 시 더 높은 리스크 가중치를 부여받습니다. 이에 따라 변동금리 대출자는 동일한 조건에서도 고정금리 대출자보다 더 낮은 대출 한도를 적용받게 됩니다. 이는 금융당국이 시장에 고정금리 중심의 안정적인 대출 구조를 유도하려는 정책적 의도가 반영된 것입니다.
셋째, 정책적 예외 조항의 축소입니다.
지금까지는 청년층, 신혼부부, 무주택자 등 실수요자에 대해 일부 규제를 완화했으나, 3단계부터는 이러한 예외 대상의 기준이 강화되거나 일부 폐지됩니다. 단순히 소득이 낮다는 이유만으로 완화 적용이 되지 않으며, 소득 안정성, 부채 수준, 가족 구성 등의 요소를 종합적으로 고려하게 됩니다.
DSR 3단계는 대출자 개인뿐 아니라 금융기관에도 큰 영향을 미칩니다. 금융기관은 대출 상품의 구조 자체를 재설계해야 하며, 리스크 분석 능력을 강화해야 합니다. 특히 신용평가 모형의 정교화, 대출 심사 인력 재교육, 내부통제 시스템 개선 등의 노력이 요구됩니다.
소비자 측면에서도 대출 전략을 전면 수정해야 하며, 단기 자금 조달 중심의 재테크 전략은 한계에 부딪힐 수밖에 없습니다.
전반적으로 DSR 3단계는 금융 시스템의 안정성과 가계의 재무 건전성을 높이기 위한 장기적 방안입니다.
다만, 실수요자나 소득이 낮은 계층에 대한 실질적인 부담이 증가할 수 있으므로, 정부는 보완 정책으로 ‘금융취약계층 대상 지원 프로그램’ 확대, 정책금융 활용 확대 등을 함께 추진할 계획입니다.