전세계약은 단순히 금액만 합의한다고 끝나는 것이 아닙니다. 계약서 한 장에 따라 수천만 원의 보증금을 잃을 수도 있기 때문입니다. 특히 2025년부터는 깡통전세, 역전세 등의 시장 리스크가 커지면서, 특약사항을 통한 임차인 보호가 더 중요해졌습니다. 이번 글에서는 전세계약을 체결할 때 반드시 확인하고, 추가해야 할 특약들을 정리했습니다.
계약 전 확인 특약사항
1. 전세보증금 반환보장 특약
깡통전세로부터 보증금을 보호하기 위해 “임대인은 전세보증금 반환보증보험에 가입한다”는 특약을 반드시 삽입해야 합니다. HUG, SGI 서울보증 등에서 발급하는 보증보험은 임대인의 재정상태를 가늠하는 기준이 되기도 하며, 보험 거절 시 해당 매물은 리스크가 큰 것으로 판단할 수 있습니다.
2. 권리분석 특약
계약일 기준 등기부등본 상 선순위 권리사항이 없음을 확인하고, 특약란에 “계약일 기준 등기상 제3자 권리 없음. 존재할 경우 계약 해지 가능”이라는 문구를 명시해야 합니다. 근저당권, 압류 등이 존재하면 보증금 반환 우선순위에 불이익을 받을 수 있습니다.
계약 중 확인 특약사항
1. 확정일자 및 전입신고 특약
계약 체결 후 “임차인은 전입신고 및 확정일자를 즉시 진행하며, 임대인은 이적극 협조 한다”는 조항을 넣어야 대항력 확보가 가능합니다. 특히 오피스텔이나 일부 상가건물은 전입신고 자체가 제한되므로 사전 확인이 중요합니다.
2. 수리 및 시설 보수 특약
보일러, 전등, 창문 등 주요 시설의 유지보수 책임은 임대인이 지도록 “설비 고장은 임대인이 수리한다”는 특약을 삽입하세요. 노후 건물일수록 필수입니다.
계약 이후 분쟁 방지 특약사항
1. 계약 해지 시 위약금 명시
중도 퇴거 시 분쟁을 줄이기 위해 “임차인이 중도 퇴거시 위약금으로 잔여기간 월세의 1~2개월”로 명시하거나 "세를 놓고 퇴거한다"라고 명시 합니다.
2. 원상복구 기준 명시
도배, 바닥 마모 등은 사용에 따른 자연 마모로 간주해 “해당 부분은 원상복구 대상에서 제외”라고 특약에 작성해야 합니다.
3. 관리비 분담 조항
“정기 공과금은 임차인이, 수선비·설비 교체비용은 임대인이 부담한다”고 명확히 구분하는 것이 필요합니다.퇴거시 장기수선충담금을 돌려 받을수 있습니다.
이 모든 조항은 계약서 ‘특약사항’란에 직접 기재하거나, 별지로 첨부해 서명하는 방식으로 작성 가능합니다. 중개사에게만 맡기지 말고, 입주 전 본인이 반드시 확인해야 할 항목입니다.
전세 계약은 부동산 계약 중에서도 가장 금액이 크고 분쟁이 많은 분야입니다. 꼼꼼한 특약 작성만이 내 자산을 지킬 수 있는 가장 현실적인 방법입니다.