아파트에 입주하고 나면 다양한 하자가 발생할 수 있습니다. 누수, 곰팡이, 타일 들뜸, 창호 이상 등 크고 작은 문제들이 생기지만, “이게 하자인가?”, “수리를 무상으로 받을 수 있을까?”와 같은 고민은 언제나 따르게 마련입니다. 이때 가장 많이 혼동되는 개념이 바로 ‘하자보수기간’과 ‘하자담보책임기간’입니다. 용어는 비슷하지만 법적 의미와 적용 범위가 다르기 때문에, 이를 정확히 이해하지 못하면 정당한 권리를 놓칠 수 있습니다. 이번 글에서는 두 개념의 차이점과 적용 사례, 무상 보수를 받기 위한 실무 팁까지 모두 정리해 드립니다.
하자보수기간이란? 무상 보수의 기준이 되는 기간
하자보수기간이란, 시공사 또는 시공책임자가 입주자에게 발생한 하자를 무상으로 수리해줄 의무가 있는 기간을 의미합니다. 이 기간은 ‘주택법 시행령 제59조’ 및 국토교통부 고시에 따라 항목별로 정해져 있으며, 하자보수를 요구할 수 있는 ‘최대 기간’이기도 합니다.
하자보수기간은 입주 승인일 기준으로 계산됩니다. 입주 시점과 무관하게 사용승인일 또는 준공일을 기준으로 계산되므로, 입주가 늦더라도 기간은 자동으로 줄어들 수 있습니다.
📌 주요 하자보수기간 (국토부 고시 기준)
- 구조체(골조, 기초 등): 10년
- 방수, 지붕, 외벽 누수: 5년
- 전기, 가스, 급수배관 등 설비: 3년
- 타일, 창호, 도장, 문틀, 마감재 등: 2년
즉, 이 기간 내에 하자가 발생하면 별도 입증 없이 시공사에 무상 수리를 요청할 수 있으며, 시공사는 이에 응해야 할 의무가 있습니다.
하자담보책임기간이란? 손해배상 청구 가능한 기간
한편, 하자담보책임기간은 민법이나 주택법상 계약 관계에 따른 ‘손해배상 청구권이 유지되는 기간’을 의미합니다. 즉, 하자보수기간 내에 하자가 발생했지만 시공사가 이를 방치했을 경우, 입주자가 손해배상 청구 또는 하자보수 청구소송을 제기할 수 있는 법적 시효입니다.
법적 근거: 주택법 제39조, 민법 제670조(도급인의 하자담보책임)
📌 하자담보책임기간의 일반적 기준
- 하자보수기간 종료일부터 1년 이내
- 총 기산점은 하자 발생 인지 시점부터 최대 10년 이내
예를 들어, 입주한 지 3년 차에 급수관 누수가 발생했고, 이 하자에 대해 하자보수 요청을 했지만 시공사가 응하지 않은 경우, 3년차 설비 하자보수기간은 만료되었더라도, 인지 시점부터 1년 이내에 손해배상청구는 가능합니다.
하자보수기간 vs 하자담보책임기간, 표로 비교 정리
| 구분 | 하자보수기간 | 하자담보책임기간 |
|---|---|---|
| 정의 | 시공사가 무상으로 보수해야 하는 기간 | 입주자가 손해배상을 청구할 수 있는 기간 |
| 기준 시점 | 사용승인일(또는 준공일) | 하자 인지 시점 또는 하자 발생일 |
| 기간 | 2년 ~ 10년 (항목별 차이) | 하자보수기간 종료일로부터 1년 |
| 청구 방법 | 시공사에 무상 보수 요청 | 민사 소송 또는 하자분쟁조정 신청 |
| 입증 책임 | 시공사에게 있음 (입주자 유리) | 입주자에게 있음 (하자 인지 시점 등 증거 필요) |
실무에서 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 하자보수기간이 지났는데 하자가 발생했습니다. 어떻게 하나요?
A. 먼저 하자가 언제 발생했는지, 언제 인지했는지를 정리해야 합니다. 하자보수기간은 지났더라도 하자담보책임기간 내라면 손해배상 청구 또는 강제 보수 요구가 가능합니다.
Q2. 하자보수기간이 끝나면 시공사는 전혀 책임이 없나요?
A. 아닙니다. 명백한 시공 하자라면 하자담보책임기간을 통해 법적 책임을 물을 수 있습니다. 단, 입주자가 이를 입증해야 하므로 사진, 기록, 하자분쟁위원회 판정서 등이 필요합니다.
Q3. 하자보수는 공동부와 전유부 구분이 있나요?
A. 있습니다. 공동부는 입주자대표회의를 통해 신청하며, 전유부(개별 세대)는 개별 입주자가 직접 요청해야 합니다. 기간은 동일하게 적용됩니다.
하자보수 및 손해배상 청구 절차
하자보수기간 또는 하자담보책임기간 내 하자가 발생했을 때, 다음과 같은 절차로 진행하면 분쟁 예방 및 신속한 대응이 가능합니다.
- 1단계: 하자 확인 및 사진/영상 기록
- 2단계: 하자보수요청서 제출 (관리사무소 또는 시공사)
- 3단계: 기한 내 미이행 시 하자심사분쟁조정위원회 신청
- 4단계: 보수 지연 또는 거절 시 민사소송 제기 가능
관련 기관: 한국부동산원 하자심사·분쟁조정위원회 (https://www.reb.or.kr)
결론: 무상 보수와 법적 배상은 기한과 입증이 핵심
아파트 하자 발생 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘하자보수기간이 남아 있는가’입니다. 이 기간 내라면 시공사에 즉시 무상 보수를 요구할 수 있고, 법적 입증도 필요 없습니다. 그러나 이 기간이 지났다면 하자담보책임기간 내에 입주자가 직접 ‘하자 인지’와 ‘손해’를 입증하여 소송 또는 분쟁조정을 진행해야 합니다.
두 개념은 단순히 기간이 다른 것이 아니라, 권리 행사 방식과 책임 소재가 다르다는 점에서 철저한 구분이 필요합니다. 입주 초기에는 꼼꼼히 하자를 점검하고, 사진 및 서류로 남겨두며, 하자 발생 시점마다 즉시 대응하는 것이 향후 수년간 재산을 지키는 가장 현명한 방법입니다.