전세와 매매는 부동산 계약의 대표적인 두 가지 유형입니다. 그러나 많은 이들이 간과하는 것이 바로 하자 발생 시의 책임 주체가 다르다는 점입니다.
전세는 임차인과 임대인의 계약이며, 매매는 매수자와 매도자의 거래입니다. 각 계약의 성격과 법적 관계가 다르기 때문에, 같은 하자라도 책임 주체나 처리 방식이 달라집니다.
이 글에서는 전세와 매매 상황에서 하자 발생 시 책임 주체, 하자 인정 기준, 비용 부담 방식의 차이를 명확히 비교해드립니다.
하자 책임 주체의 차이: 임대인 vs 매도자
전세 계약에서 하자가 발생할 경우, 기본적으로 임대인(집주인)이 책임의 주체입니다. 이는 ‘민법 제623조’에 근거하여, 임대인은 임차인에게 계약 기간 동안 목적물(주택)을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있기 때문입니다.
예를 들어, 입주 후 욕실 천장에서 물이 새거나, 보일러가 작동하지 않는다면 이는 임대인의 하자 보수 책임입니다. 임차인은 임대인에게 수리를 요청할 수 있으며, 임대인이 수리를 지연할 경우 직접 수리 후 비용 청구도 가능합니다.
반면, 매매 계약의 경우는 매도자의 책임이 한시적입니다. 매매는 소유권 이전을 전제로 하는 일회성 계약이므로, 잔금 지급 및 소유권 이전이 완료되면 원칙적으로 매도자의 의무는 종료됩니다. 하지만 '숨은 하자(은폐된 하자)'가 존재할 경우 매도자에게 일정 기간 책임이 발생할 수 있습니다.
따라서 전세의 경우 계약 기간 내내 임대인이 책임을 지는 구조인 반면, 매매는 계약 직후 일정 기간만 책임이 인정된다는 점에서 결정적인 차이가 존재합니다.
하자 인정 기준과 법적 책임의 범위
전세와 매매는 하자로 인정되는 기준과 그에 따른 법적 책임 범위에서도 차이를 보입니다.
전세의 경우, 하자는 ‘정상적인 주거 생활을 방해하는 요소’로 판단되며, 다음과 같은 기준이 적용됩니다:
전기 누전, 보일러 고장, 수도 누수 등은 모두 임대인의 수리 책임
단, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 발생한 하자는 임차인의 책임
소모품(전등, 필터 등)은 일반적으로 임차인 부담
또한 임대차 기간 도중 발생한 하자는 임대인이 즉시 수리해야 하며, 미이행 시 임차인이 수리 후 구상권 청구가 가능합니다.
매매의 경우, 하자 인정은 조금 더 까다롭습니다. 매수인은 계약 전 ‘하자 확인 의무’를 가지고 있으며, 거래 후 발생한 문제는 다음과 같은 조건에서만 매도자에게 책임을 물을 수 있습니다:
매도자가 하자를 고의로 은폐하거나 설명하지 않은 경우
하자가 일반인이 발견하기 어려운 중대한 결함인 경우
계약서에 하자 관련 보증 조항이 명시된 경우
또한 매매 계약의 하자 책임은 보통 계약 체결일로부터 6개월 이내 하자 발견 시에만 적용되며, 그 이후는 보수 청구가 어렵습니다. 단, 건축물의 주요 구조 결함 등 중대 하자의 경우 법적으로 최대 10년까지도 책임이 인정될 수 있습니다.
하자 수리 비용 분담 기준의 차이
전세 계약에서는 하자 수리 비용의 부담 주체가 비교적 명확합니다. 일반적으로 다음과 같은 기준으로 분담됩니다:
구조적·기능적 하자 (보일러, 전기, 수도): 임대인 부담
일상 소모나 단순 파손 (전구, 도어락 건전지 등): 임차인 부담
임차인의 과실로 인한 파손: 임차인 전액 부담
즉, 임대인의 유지·보수 의무가 전세 계약 전반에 걸쳐 지속되기 때문에, 큰 비용이 드는 수리일수록 임대인의 책임이 강하게 작용합니다.
반면 매매에서는 소유권 이전과 함께 유지·보수 책임도 매수자에게 전가됩니다. 단기적인 하자에 대해 매도자가 책임지는 경우는 다음과 같습니다:
계약서에 하자보수 조건이 명시되어 있는 경우
하자에 대한 사전 고지가 없고, 은폐 의도가 명백한 경우
‘하자담보책임’으로 일정 범위의 하자 수리를 약속한 경우
그러나 이 외의 경우에는 하자 수리 비용은 원칙적으로 매수자 부담입니다. 따라서 매매 계약에서는 사전 점검의 철저함과 하자 관련 특약 조항의 명시가 매우 중요합니다.
전세와 매매 모두에서 하자는 예기치 않게 발생할 수 있으며, 그 피해는 실제 생활에 큰 불편을 초래합니다. 그러나 각 계약의 법적 구조가 다르기 때문에, 하자 발생 시 책임 주체와 처리 방식에 확연한 차이가 존재합니다.
전세는 임대인이 주된 책임을 지며, 매매는 계약 직후 단기적 책임만 인정되므로 계약 전 꼼꼼한 점검과 명확한 계약서 작성이 필수적입니다. 하자 분쟁을 줄이기 위해서는 계약 당사자 모두가 자신의 책임 범위와 법적 의무를 충분히 인지하고 준비하는 자세가 필요합니다