전세 계약은 보증금이 억대에 달하는 중요한 거래인 만큼, 갱신을 앞두고 반드시 점검해야 할 항목들이 많습니다. 특히 재계약 시 ‘보증금이 오르는 경우’라면 더욱 신중해야 합니다. 단순히 계약서에 금액만 수정한다고 해서 끝나는 것이 아니라, 법적 권리 보호를 위한 절차와 행정적 신고 의무가 동반되기 때문입니다.
이 글에서는 전세 갱신 전 반드시 확인해야 할 필수 사항들을 중심으로, 실질적인 체크리스트를 제공해드립니다.
특히 임대차3법 시행 이후 달라진 제도와 절차를 꼼꼼히 이해하는 것이 중요하며, 계약서, 보증금, 확정일자, 전입신고, 임대차 신고까지 하나라도 누락된다면 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
보증금 확인과 금액 증액 시 주의할 점
전세 계약 갱신 시 가장 먼저 점검해야 할 것은 ‘보증금’입니다. 갱신 계약 시 기존 보증금이 그대로 유지될 수도 있지만, 임대인의 요구에 따라 금액이 인상되는 경우가 많습니다. 이럴 경우 단순히 구두상 합의로는 법적 보호를 받기 어렵고, 반드시 새 계약서에 변경된 보증금을 명시해야 합니다.
보증금이 증액되는 경우, 그에 따라 세입자의 법적 권리도 다시 설정됩니다. 즉, 기존 계약에서 받았던 확정일자나 전입신고가 자동으로 연장되는 것이 아니기 때문에, 새로운 계약서 기준으로 다시 진행해야 합니다.
또한, 임대차보호법 개정 이후 시행된 ‘임대차 신고제’에 따라 전세보증금이 변경될 경우에는 변경일로부터 30일 이내에 해당 내용을 의무적으로 신고해야 합니다. 이 신고는 임차인이 직접 하거나, 중개사를 통해 진행될 수 있으며, 신고하지 않을 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
보증금 인상은 법적으로 연 5% 이내로 제한되며, 갱신청구권을 행사할 경우 임대인은 세입자의 동의 없이 5% 이상 증액할 수 없습니다. 만약 임대인이 법정 한도를 초과한 증액을 요구한다면 세입자는 이를 거절하고 갱신청구권을 통해 기존 조건으로 연장할 수 있습니다.
중요한 점은, 증액된 보증금 전액을 한 번에 납부할 필요는 없다는 것입니다. 계약서에 ‘증액분은 3개월 분할 지급’ 등으로 조건을 명확히 기재하면 효력을 인정받을 수 있습니다. 이처럼 단순히 보증금 금액만이 아니라, 법적 증빙 및 신고 절차까지 함께 고려해야만 안전한 재계약이 가능하며, 만약 놓치면 추후 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 존재합니다.
계약서 갱신 시 필수 체크리스트
전세 계약서 갱신은 단순한 연장이 아닌, 법적으로 새로운 계약으로 간주되는 경우가 많습니다. 특히 계약 내용을 문서화하지 않고 구두로만 연장하거나, 기존 계약서에 금액만 덧붙여 기재하는 방식은 매우 위험합니다.
재계약 시 작성해야 할 계약서 관련 체크리스트는 다음과 같습니다.
1. **신규 계약서 작성 여부** 재계약 시에는 가급적 새 계약서를 작성하고, 계약일, 보증금, 계약 기간, 특약사항 등을 다시 명확히 기재하는 것이 좋습니다. 기존 계약서에 수정사항을 덧붙이는 방식은 추후 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다.
2. **계약서 내용의 명확성** 계약 기간은 ‘2년’인지, ‘1년’인지 등 기간을 명확하게 설정해야 하며, 중도 해지 시 조건이나 위약금 여부도 포함하는 것이 좋습니다.
3. **서명 및 날인** 양 당사자 모두 서명 또는 날인을 통해 계약 내용에 동의했음을 증명해야 하며, 가능한 한 인감도장을 사용하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
4. **계약서 보관** 작성한 계약서는 임대인과 임차인 각각 1부씩 보관하며, 향후 문제가 발생했을 때 증거 자료로 사용될 수 있습니다. 종이 계약서를 작성했다면 스캔본을 디지털 형태로 보관해두는 것도 좋습니다.
5. **중개업소를 통한 전자계약 여부** 부동산 중개업소를 통해 전자계약을 체결하면 자동으로 확정일자 및 신고가 이뤄져 편리합니다. 직접 계약하는 경우에는 모든 절차를 개별적으로 이행해야 하므로 체크리스트를 더욱 철저히 활용해야 합니다.
6. **특약사항 점검** '계약 중 집이 매매될 경우 1개월 내 퇴거' 등의 특약사항이 삽입될 경우, 반드시 양 당사자가 충분히 인지하고 서명해야 하며, 과도한 조항은 삭제 요청이 가능합니다.
7. **공동명의 여부** 배우자 또는 가족과 공동명의 계약을 체결할 경우, 향후 청약 자격, 세금 계산 등에 영향을 미칠 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다. 이처럼 계약서는 단순 문서가 아닌, 양 당사자의 권리와 의무를 명확히 하는 법적 장치입니다.
작은 조항 하나라도 불명확하면 이후 수천만 원의 손해로 이어질 수 있으니, 반드시 꼼꼼하게 확인하고 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
확정일자, 전입신고, 임대차 신고까지 빠짐없이
전세 계약 갱신에서 빠질 수 없는 세 가지 핵심 절차가 있습니다. 바로 확정일자, 전입신고, 임대차 신고입니다. 이 세 가지는 전세보증금을 안전하게 보호받기 위한 핵심 조건들이며, 단 하나라도 빠지면 법적 보호에 큰 구멍이 생깁니다.
1. **확정일자** 계약서를 새로 작성했거나 보증금이 증액되었다면, 반드시 새로운 계약서 기준으로 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존 확정일자는 새로운 계약에 자동으로 이어지지 않습니다. 확정일자는 동주민센터나 법원을 통해 받을 수 있으며, 전자계약 시스템을 이용하면 자동으로 부여됩니다.
2. **전입신고** 주소가 동일하더라도, 전입신고가 주민센터 시스템 상 제대로 등록되어 있는지 다시 확인해야 합니다. 전입신고가 없으면 대항력이 발생하지 않으며, 경매나 압류 시 보증금 우선변제권이 박탈될 수 있습니다. 계약 갱신 후 바로 전입신고를 다시 하거나, 최소한 현황을 점검해보는 것이 안전합니다.
3. **임대차 신고** 2021년 6월부터 시행된 임대차 신고제는 보증금 및 월세 등 주요 계약 사항을 지자체에 반드시 신고해야 하는 제도입니다. 전세 재계약으로 인해 금액이 변경되거나 계약서를 새로 작성했다면, 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 하며, 이를 위반하면 과태료가 부과됩니다. 임대차 신고는 정부24를 통해 온라인으로 할 수 있으며, 주민센터에서도 가능합니다. 제출 서류는 계약서 원본, 신분증, 임대인의 정보 등이 필요합니다.
4. **전세보증보험 조건 확인** 보증금이 고액이거나 임대인의 재정 상태가 불확실하다면 전세보증금 반환보증보험 가입을 검토해야 합니다. 이 보험은 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비한 것이며, 확정일자와 전입신고가 되어 있어야 가입할 수 있습니다. 갱신 후 보증금이 증액된 경우라면 보험을 갱신하거나 보장 금액을 조정해야 합니다.
이 세 가지는 각각 별개의 절차지만, 모두 연결되어 세입자의 법적 권리를 강화하는 역할을 합니다. 세입자는 단지 계약서에 사인하는 것을 넘어, 이와 같은 행정 절차까지 철저히 챙겨야만 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
전세 계약의 갱신은 단순한 연장이 아니라, 새롭게 법적 권리를 다시 설정하는 절차입니다. 이 과정에서 보증금, 계약서, 확정일자, 전입신고, 임대차 신고까지 하나라도 소홀히 한다면 수천만 원의 보증금을 위협받을 수 있습니다. 세입자는 계약서 작성과 동시에 필수적인 행정절차를 정확히 수행하고, 법적으로 보호받기 위한 요건을 모두 충족해야 합니다. 꼼꼼한 확인과 실수 없는 절차 이행으로, 불필요한 분쟁이나 피해를 예방하세요.