전세보증금 못 돌려받았을 때, 우리가 꼭 알아야 할 대응 절차
전세 만기 다가오는데 집주인이 보증금 안 준다? 당황하지 말고, 지금부터 차근차근 따라오세요. 임차권등기부터 지급명령까지 대응 순서를 한 번에 정리해드립니다.
안녕하세요! 계약 기간 끝나가는데 집주인은 연락 두절, 보증금은커녕 말도 안 되는 소리만 하고요. 답답 하신분들 많으실 텐데요. 그래서 오늘은 전세보증금 미반환 시 실전 대응법을 자세히 공유해보려고 합니다. 임차권등기, 내용증명, 지급명령까지 그 순서와 방법까지 전부 알려드릴게요!
목차
1. 집주인이 보증금 안 줄 때, 먼저 확인할 것들
이사 날짜가 다가오는데도 집주인이 보증금을 돌려줄 기미가 안 보이면 정말 미치는 거죠. 그럴 때 가장 먼저 확인해야 할 건 등기부등본이에요. 집에 근저당이나 압류가 걸려 있다면 상황이 더 복잡할 수 있어요. 그리고 내 확정일자와 전입신고 날짜가 효력이 있는지도 꼭 점검해야 합니다. 그게 선순위로 우선변제받을 수 있는 핵심 기준이거든요.
2. 내용증명으로 공식적인 요청 남기기
내용증명은 정말 중요해요. 말로 하는 요구는 증거가 안 남지만,
내용증명은 법적 분쟁 시 강력한 증거
가 되거든요. 이건 등기우편처럼 보내는데, 언제 보냈는지, 무슨 내용을 보냈는지를 증명할 수 있어요. 보통 아래처럼 작성합니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 수신자 | 임대인(집주인)의 이름 및 주소 |
| 발신자 | 세입자 본인의 이름과 주소 |
| 내용 | 전세 계약이 만료되었으며, 보증금을 반환해달라는 요청 내용 |
| 날짜 | 등기우편 발송일 |
3. 이사 가기 전 필수, 임차권 등기명령이란?
전세금 못 받은 채로 이사 가야 할 경우, 임차권 등기명령은 필수입니다. 이걸 하지 않으면 전입신고와 확정일자의 효력이 이사하면서 다 사라져요. 등기소에 신청하면 보통 3~5일 내에 완료되는데, 집주소에 ‘임차권 등기됨’ 표시가 생기고, 이사 가서도 우선변제권이 유지됩니다.
- 등기소 또는 인터넷등기소에서 신청서 작성
- 임대차계약서, 확정일자 서류 첨부
- 수수료 납부 (약 1만 원 이내)
- 심사 후 등기 완료, 등기부등본에 등재
4. 지급명령 제도, 시간과 비용 줄이는 방법
집주인이 버티기만 하고 협상도 안 될 땐, 법원의 지급명령 제도를 이용해 보세요. 정식 소송보다 훨씬 저렴하고 빠르게 전세보증금 반환을 청구할 수 있는 방법이에요. 특히 집주인이 그냥 ‘잠수’ 타는 경우, 무응답으로 일관하면 지급확정 판결을 받아 바로 강제집행(경매)도 가능합니다.
| 절차 | 소요 시간 | 비용 |
|---|---|---|
| 지급명령 신청서 접수 | 1~2일 | 1~2만 원대 수수료 |
| 법원이 상대방에 명령 송달 | 7~14일 | 우편료 별도 |
| 상대방이 14일 이내 불복 안 하면 확정 | 즉시 집행 가능 | 별도 없음 |
5. 소송까지 가야 할 때 판단 기준은?
사실 지급명령도 거부하고, 집주인이 적극적으로 분쟁 의사를 보인다면 결국 민사소송까지 가야 합니다. 소송은 비용도 시간도 더 들지만, 집주인이 버티면 어쩔 수 없어요. 단, 지급명령 먼저 시도해보고 거절 당하면 그걸 증거로 민사소송에 활용하면 유리해요.
| 항목 | 소송 | 지급명령 |
|---|---|---|
| 비용 | 10만~50만 원 이상 | 1~3만 원 |
| 기간 | 3~6개월 이상 | 2~3주 내외 |
| 효과 | 강력한 판결 | 무대응 시 자동 집행권 |
6. 실제 사례로 보는 대응 순서 정리
- 계약 만료 2주 전부터 집주인에게 반환 요청
- 내용증명 발송으로 공식 요청 기록
- 이사 전날 임차권 등기명령 완료
- 법원에 지급명령 신청 → 무대응 → 강제집행 절차 착수
아니요. 임차권등기는 보증금 반환을 위한 '권리 유지 수단'일 뿐, 직접 반환까지는 지급명령이나 소송 등의 별도 절차가 필요합니다.
등기 후에도 법적 청구 절차는 별도로 진행해야 해요.
그럴 경우 지급명령 제도나 민사소송으로 강제적인 법적 절차를 밟아야 합니다. 내용증명은 ‘요청’일 뿐 ‘강제력’은 없습니다.
내용증명은 정중한 경고일 뿐, 효력은 제한적이에요.
아니요! 지급명령은 직접 신청 가능하며, 서류만 잘 준비하면 혼자서도 충분히 할 수 있습니다. 다만 법률상담이 필요한 경우엔 전문가 도움도 고려해볼 수 있어요.
인터넷으로도 접수 가능하고, 법원 민원실에서 도와주기도 해요.
반드시 이사 가기 전에 완료해야 합니다. 이사 후엔 효력이 사라져 우선변제권을 잃을 수 있어요.
실수하면 보증금 다 날릴 수도 있어요. 진짜 조심!
그땐 바로 강제집행 신청을 할 수 있어요. 집이나 예금, 월세 수익에 대한 압류도 가능합니다.
단, 강제집행도 법원 신청이니 서류는 꼼꼼히 준비해야 해요.
보증 가입자는 HUG나 SGI를 통해 청구 절차를 밟으면 됩니다. 그래도 임차권등기 등 절차를 요구하는 경우가 많습니다.
보증기관 요청 서류는 미리 확인해두세요.
지금 이 순간에도 누군가는 전세금을 못 받아서 걱정하고 있을 겁니다.. 하지만, 법적으로 대응할 수 있는 방법은 분명히 존재해요. 내용증명으로 경고하고, 임차권등기로 권리를 보호하고, 지급명령으로 빠르게 압박하고, 안 되면 소송으로 밀어붙일 수도 있죠. 중요한 건 내가 가만히 있으면 아무 일도 안 일어난다는 거예요. 걱정만 말고 대응해 보도록 해 보세요