최근 몇 년 사이 전세가격이 급등하면서 세입자들의 주거 불안정이 심화되고 있습니다. 특히 재계약 시 기존 보증금에 수천만 원이 추가로 요구되거나, 새로운 전셋집을 구하려 해도 가격이 감당하기 어려운 수준으로 치솟는 상황이 반복되고 있습니다.
이런 시기에 세입자가 할 수 있는 선택은 한정적이지만, 법과 제도, 협상 전략을 잘 활용하면 피해를 최소화할 수 있습니다. 본 글에서는 전세값이 급등했을 때 실질적으로 도움이 되는 대처 전략들을 다각도로 정리하여 소개합니다. 전세보증금 인상 협상법부터 법적 제도 활용, 대체 주거 선택지까지 꼼꼼히 살펴보며, 전셋값 상승기에도 현명하게 대응할 수 있도록 도와드립니다.
1. 전세보증금 인상 협상 전략
전세 계약을 재계약하거나 신규 계약을 체결할 때, 집주인이 보증금 인상을 요구하는 경우 세입자는 무조건 수용할 필요가 없습니다. 우선적으로 고려해야 할 것은 ‘현재 시세 대비 적정한 인상인가’입니다. 동일 단지, 인근 지역의 실거래가를 비교하여 과도한 인상인지 판단하는 것이 중요합니다.
국토부의 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등의 플랫폼을 활용하면 유사 매물 가격을 쉽게 확인할 수 있습니다.
협상에서는 감정적으로 대응하기보다는 데이터 중심의 접근이 효과적입니다. 예를 들어 “이 근처 비슷한 평수 매물은 3억 5천만 원인데, 3억 8천만 원은 너무 높습니다”라는 식으로 구체적 수치를 제시하며 조율하는 것이 유리합니다.
또한, 장기 거주 의사를 밝히는 것도 인상률을 낮추는 데 도움이 됩니다. 집주인 입장에서도 안정적인 세입자를 유지하는 것이 공실 리스크보다 낫기 때문에, “향후 2~3년 더 거주할 예정이니 최소한의 인상으로 부탁드립니다”라는 방식으로 설득이 가능합니다.
현행 법상으로는 갱신청구권을 행사할 경우, 집주인은 기존 보증금의 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 이 점을 명확히 인지하고, 해당 조건을 넘는 인상 요구가 있다면 법적으로 거절할 수 있습니다. 단, 신규 계약의 경우에는 해당 제한이 없기 때문에 갱신 여부를 전략적으로 결정해야 합니다.
마지막으로, 인상된 보증금의 지급 방식에 대해 협상을 시도할 수 있습니다. ‘일부는 즉시 지급하고, 나머지는 일정 기간 내 분할 납부한다’는 식으로 계약서에 명시하면 상대적으로 부담을 덜 수 있습니다. 실제 계약서 특약사항에 이러한 내용을 추가하여 보증금 압박을 줄이는 사례도 많습니다.
2. 법적 제도 활용: 임대차보호법과 갱신청구권
전세값 급등기에는 세입자의 법적 권리를 최대한 활용하는 것이 핵심입니다. 2020년 7월부터 시행된 개정 ‘주택임대차보호법’에 따라 세입자는 1회에 한해 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 ‘계약갱신청구권’을 행사할 수 있습니다.
이 제도의 핵심은 ‘정당한 사유가 없는 한’ 집주인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 없으며, 이 경우 보증금 인상률도 법으로 최대 5%로 제한된다는 점입니다. 다만 다음의 조건에 유의해야 합니다.
- 계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신청구권을 행사해야 함
- 계약갱신청구권은 동일 세입자 기준 1회만 가능
- 집주인이 실거주(본인 또는 직계존비속)를 이유로 거절할 수 있음
갱신청구권을 행사할 때는 서면 또는 문자, 이메일 등 증거가 남는 방식으로 의사를 밝히는 것이 중요합니다.
만약 집주인이 거절하거나 시세보다 과도하게 인상을 요구한다면, 관할 시·군·구청에 신고하거나 분쟁조정위원회를 통해 중재 요청이 가능합니다.
또한, 임대차 신고제를 통해 신고된 계약 내용은 세입자의 권리를 보장하는 법적 근거가 됩니다. 계약서 작성 후 30일 이내에 임대차 신고를 하지 않으면 법적 분쟁 시 불리할 수 있으므로 반드시 진행해야 합니다.
전세보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자 등록도 필수입니다. 이 두 가지는 경매나 압류 발생 시 우선변제권 확보에 핵심 요건이므로, 보증금이 큰 전세일수록 반드시 챙겨야 할 절차입니다.
한편, 보증금이 지나치게 높아졌다면 ‘전세보증금 반환보증보험’ 가입을 고려해볼 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하며, 가입 시 집주인이 보증금을 반환하지 못해도 보험금으로 대체 지급받을 수 있어 전세사기나 경매 위험을 줄일 수 있습니다.
3. 대체 주거 선택지 및 장기 전략
전세값이 급등하고 협상이 여의치 않다면, 다른 주거 형태를 고려하는 것도 현실적인 전략입니다. 특히 신혼부부, 사회초년생, 1인가구 등은 전세에서 월세나 반전세로의 전환을 선택하기도 합니다.
**① 반전세 선택:**
보증금 일부를 월세로 돌리는 방식으로 초기 자금 부담은 줄이고, 월 지출은 어느 정도 늘리는 절충안입니다. 예를 들어 기존 전세가 3억이었다면, 1억 보증금 + 월 70만 원 반전세로 변경하는 식입니다. 중개사와 협의하여 맞춤형 조건을 제시하면 집주인도 수용할 가능성이 높습니다.
**② 공공임대주택 검토:**
LH나 SH공사의 공공임대주택은 일반 전세보다 저렴하고 계약 안정성이 높아 장기적으로 유리할 수 있습니다. 전세난이 장기화될 경우에는 청년전세임대, 신혼희망타운 등 다양한 정책 상품을 적극 활용하는 것도 방법입니다.
**③ 지역 이동 고려:**
서울 및 수도권 핵심 지역은 전세값 급등세가 크기 때문에, 다소 외곽이거나 수도권 2기 신도시(예: 평택, 김포, 양주) 등으로 눈을 돌리는 것도 현실적인 대안입니다. 교통이 개선된 지역은 실거주 만족도가 높아진 경우도 많습니다.
**④ 장기적 자가전환 전략:**
현재 전세가가 매매가의 80~90%에 달하는 경우, 대출 조건만 충족된다면 장기적으로 자가 매수를 고려해볼 시점일 수도 있습니다. 특히 생애 최초 주택 구매자라면 취득세 감면, 보금자리론 등 다양한 혜택을 활용할 수 있으므로 전세를 연장할 것인지, 자가로 전환할 것인지 중장기적 관점에서 따져봐야 합니다.
이처럼 다양한 주거 선택지를 사전에 조사하고 준비해두면, 협상이 실패하거나 전셋값을 감당할 수 없을 때 빠르게 대처할 수 있습니다. 특히 요즘처럼 시장 변동성이 큰 시기에는 플랜 A, B, C를 미리 마련해 두는 것이 필요합니다.
전세값이 오를 때 세입자가 할 수 있는 전략은 결코 제한적이지 않습니다. 법적으로 보장된 갱신청구권과 5% 인상제한 제도를 적극 활용하고, 데이터 기반으로 협상에 임하며, 확정일자와 전입신고 같은 필수 절차를 빠짐없이 수행하는 것이 중요합니다. 또한, 전세 외의 대체 주거방식이나 장기적으로 자가 마련까지 고려하는 넓은 시야가 필요합니다. 당황하지 말고 제도와 정보를 무기로 삼아 현명하게 대응하세요.