2025년 5월 27일부터 시행한 ‘임대인 정보조회 제도’ 확대는 전세사기를 사전에 예방할 수 있는 획기적인 전환점으로 평가받고 있습니다. 그동안은 임차인이 전세계약을 체결하고 입주한 후에야 임대인의 동의를 거쳐 제한적인 정보를 조회할 수 있었지만, 이제는 전세계약 이전 단계부터 임대인의 다주택 여부, 전세금반환보증 사고 이력 등을 임대인 동의 없이 확인할 수 있게 되었습니다.
제도 도입 배경과 주요 개정 내용
이번 조치는 ｢주택도시기금법｣ 개정에 따라 이루어졌으며, 예비 임차인이 공인중개사를 통해 계약 의사를 확인받을 경우, 임대인의 동의 없이도 HUG(주택도시보증공사)가 보유한 임대인 정보를 제공할 수 있도록 제도가 개선되었습니다. 또한, 임대인에게는 정보 제공 사실과 이유 등을 문자로 통지하게 됩니다.이번 제도 확대의 핵심은 임차인이 계약 체결 전 위험 여부를 판단할 수 있도록 보장한다는 점입니다. 특히 보증사고가 많이 발생한 다주택 임대인에 대한 정보 접근성이 높아지면서, 피해를 사전에 차단할 수 있는 기반이 마련된 것입니다. 이전에는 임대인의 협조가 없으면 조회가 불가능해 계약 후 전세사기 피해를 겪는 사례가 빈번했습니다.
이번 개정으로 임차인은 계약 전 단계에서 ▲HUG 전세금반환보증 가입주택 수, ▲보증금지 대상 여부, ▲최근 3년간 대위변제 이력 등을 포함한 임대인의 보증 리스크를 직접 판단할 수 있습니다.
다주택자와 전세사기 위험의 상관관계
전세사기와 다주택 보유자 사이에는 명확한 통계적 연관성이 존재합니다. 국토교통부에 따르면 2024년 기준 전세보증 사고율은 임대인이 보유한 주택 수에 비례하여 급격히 증가하는 것으로 나타났습니다. 구체적인 수치를 보면 다음과 같습니다.
- 1~2호 보유자: 사고율 4%
- 3~10호 보유자: 사고율 10.4%
- 10~50호 보유자: 사고율 46%
- 50호 초과 보유자: 사고율 62.5%
이러한 통계는 다주택 보유자가 주택 관리를 소홀히 하거나, 보증금 반환 능력이 부족한 경우가 많다는 것을 방증합니다. 따라서 임대인의 주택 보유 현황을 계약 전에 파악하는 것은 전세사기를 예방하는 데 매우 중요합니다. 또한, 보증금 반환보증 사고 이력은 해당 임대인이 과거에 문제가 있었던 사례를 나타내므로 신뢰도를 가늠할 수 있는 주요 지표가 됩니다.이전까지는 이러한 정보를 임대인의 동의 없이는 확인할 수 없었기 때문에, 임차인들은 불확실한 정보를 기반으로 계약을 체결해야 했고, 피해 발생 시 대응이 어려웠습니다. 이번 제도 확대는 이러한 구조적 한계를 보완하는 계기가 될 것입니다.
정보 조회 절차 및 실사용 방법
예비 임차인이 임대인 정보를 조회하려면 공인중개사를 통해 계약 의사가 확인된 경우에만 가능합니다. 이후 다음과 같은 방식으로 조회를 진행할 수 있습니다.
- 직접 방문: 공인중개사 확인서를 지참하고 HUG 지사를 방문해 정보 조회를 신청할 수 있습니다.
- 비대면 신청: 2025년 6월 23일부터는 ‘안심전세앱’을 통해 비대면으로도 신청 가능합니다. 앱을 통해 계약 대상 임대인의 정보를 조회할 수 있으며, 조회 결과는 앱을 통해 통보받게 됩니다.
신청 후 최대 7일 이내에 HUG의 확인 절차를 거쳐 결과가 제공되며, 문자 또는 앱 알림으로 통지됩니다. 만약 계약 당일에 임대인을 직접 만나는 경우에는 앱을 통해 임차인이 직접 정보를 조회하거나, 임대인이 본인의 정보를 앱 상에서 조회해 보여줄 수 있습니다.
조회 횟수는 남용 방지를 위해 신청인당 월 3회로 제한됩니다. 또한, 무분별한 정보 조회를 막기 위해 공인중개사의 계약의사 확인 또는 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통한 검증 절차가 강화됩니다. 이는 일명 ‘찔러보기 조회’를 막아 정보 조회의 신뢰성과 제도 남용을 방지하기 위한 조치입니다.이와 더불어 임대인에게도 조회 사실이 문자로 통보되므로, 정보 제공이 공정하고 투명하게 이루어지는 구조를 갖추고 있습니다. 임대인 역시 자신의 신용과 과거 이력에 책임을 지는 시대가 된 것입니다.국토교통부 김규철 주택토지실장은 이번 제도 개선에 대해 “임차인이 계약 전에 스스로 위험을 확인하고 안전하게 계약할 수 있도록 한 제도적 기반”이라며, “앞으로도 전세사기 피해를 차단하고 국민 주거안전을 실질적으로 보호할 수 있는 제도 개선을 지속적으로 추진하겠다”고 밝혔습니다.결과적으로, 이번 ‘임대인 정보조회 제도’의 확대 시행은 전세 계약의 새로운 패러다임을 제시합니다. 계약 체결 전에 임대인의 신뢰도를 확인함으로써, 임차인이 사전 위험을 회피하고 주거권을 스스로 보호할 수 있는 구조가 마련된 것입니다.전세사기를 방지하기 위해서는 정부의 제도뿐만 아니라, 임차인의 관심과 실천도 중요합니다. 계약 전 반드시 공인중개사에게 확인서를 요청하고, ‘안심전세앱’ 또는 HUG 지사를 통해 정보를 조회한 뒤 신중하게 계약을 진행하는 것이 전세사기 피해를 줄이는 첫걸음입니다.