2025년을 맞아 이재명 정부는 재건축·재개발 정책에서 뚜렷한 전환점을 제시하고 있습니다. 그 중심에는 용적률 상향과 추가분담금 완화가 있으며, 이는 도심 주택 공급 확대와 실수요자 중심의 주거 안정화라는 두 가지 목표를 동시에 실현하기 위한 핵심 수단입니다. 이 글에서는 이재명 정부의 재건축·재개발 정책 중 핵심으로 떠오른 용적률 개편과 분담금 부담 완화 방안을 중심으로 정책의 배경, 변화 내용, 실질적 영향에 대해 자세히 정리합니다.
1. 용적률 상향 정책: 고밀 개발로 공급 확대
용적률은 대지 면적 대비 건물의 총면적 비율로, 건물의 층수나 규모를 결정짓는 핵심 기준입니다. 기존에는 수도권 주요 도심 지역에서 용적률 200~300% 수준의 제한이 있었으며, 이는 노후 아파트 단지를 재건축할 경우 수익성과 공급 효율성에서 큰 제약으로 작용했습니다.
이재명 정부는 이러한 한계를 극복하기 위해 2025년부터 재건축·재개발 용적률 상향을 공식화했습니다. 특히 서울, 경기, 인천 등 수도권 중심지에 대해 최대 500%까지 용적률 상향이 가능하도록 제도적 개편이 이뤄졌습니다. 다만, 이 상향은 무조건적인 허용이 아닌 ‘공공기여 조건’을 전제로 하며, 일정 비율의 기부채납, 임대주택 제공, 기반시설 확충 등을 동반해야 합니다.
이 정책의 주요 목적은 도심 내 주택 공급을 빠르게 확대하고, 민간 참여를 유도하는 것입니다. 동시에 수익성이 낮아 정체됐던 사업지에 대해 경제성을 부여함으로써 정비사업의 활성화를 도모합니다. 서울시와 국토교통부는 공동으로 '고밀 콤팩트 시티' 전략을 세우고, 역세권, 준공업지역, 노후주거지역 등을 대상으로 맞춤형 용적률 상향 계획을 수립 중입니다.
예를 들어 서울시 일부 2종 일반주거지역은 기존 250%에서 최대 400%까지 확대될 예정이며, 이에 따라 재건축 추진이 어려웠던 단지들이 사업성을 갖추고 본격적인 추진을 시작하고 있습니다. 이런 조치는 공급과잉 없이 공급을 유연하게 늘릴 수 있는 효과적인 정책으로 평가됩니다.
2. 추가분담금 완화 정책: 조합원 부담 감소
재건축·재개발 사업에서 조합원이 실제로 체감하는 가장 큰 부담 중 하나는 추가분담금입니다. 분담금은 일반 분양 수익으로 충당되지 않는 사업비를 조합원이 개별적으로 부담해야 하는 비용으로, 상승하는 공사비, 이자 비용, 인허가 지연 등으로 인해 해마다 증가해 왔습니다.
이재명 정부는 이러한 부담을 줄이기 위해 세 가지 방향으로 분담금 완화 정책을 추진하고 있습니다.
첫째, 기부채납 비율 완화입니다. 용적률 상향에 따라 늘어나는 연면적에 대해 과도한 공공기여 요구를 줄여 조합 수익을 보전하고, 분담금 인상을 억제합니다.
둘째, 공사비 상한제 도입 및 원가 공개 의무화입니다. 그동안 조합과 시공사 간 불투명한 계약으로 인해 공사비가 급격히 상승하는 문제가 있었는데, 정부는 시공사 선정 시 예정 공사비 상한 기준을 제시하고, 실제 계약 시 세부 내역을 공개하도록 했습니다. 이를 통해 불필요한 원가 인상 요인을 제거하고, 분담금 인상의 주요 원인을 차단하겠다는 방침입니다.
셋째, 분양가 상한제 적용 제외 검토입니다. 일부 단지의 경우 분양가 상한제가 적용되어 일반 분양 수익이 낮아지고, 그 손실이 고스란히 조합원의 분담금으로 돌아가는 구조였습니다. 이에 정부는 일정 조건을 충족할 경우, 정비사업에 한해 상한제를 탄력 적용하는 방향을 검토하고 있으며, 이는 조합원 부담 완화에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
이 외에도 장기거주 조합원에 대한 분담금 감면 혜택, 고령자 대상 이연납부 제도 등도 함께 추진되고 있습니다. 이러한 제도들은 모두 '사업 추진성'과 '주거 안정성'을 동시에 확보하려는 의도로, 재정적 여력이 부족한 조합원 보호에 초점을 맞추고 있습니다.
3. 정책 효과와 시장 반응
이재명 정부의 재건축·재개발 정책은 재정비사업의 추진 동력을 되살렸다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있습니다. 특히 용적률 상향은 오래된 단지들에 경제성을 부여하면서 시장에서 사업 추진을 위한 조합 설립, 추진위원회 구성 등이 빠르게 증가하고 있습니다.
서울 강동구, 양천구, 노원구 등의 주요 단지들은 이미 용적률 상향 기대감으로 조합 추진 속도가 가속화되고 있으며, 부동산 시장에서는 재건축 기대 지역을 중심으로 실거래가와 매수 문의가 늘고 있는 상황입니다. 전문가들은 “단기 투기 수요는 제한하되, 실질적인 공급 확대로 연결되면 장기적으로 시장 안정화 효과가 있다”고 평가하고 있습니다.
추가분담금 완화 조치는 조합원의 거부감을 낮추고, 기존 사업 무산 우려를 크게 줄였습니다. 특히 소형 평형 조합원과 고령자, 실거주자들이 분담금 상승으로 인해 퇴출되는 사례가 줄어들 것으로 예상되며, 이는 정비사업의 사회적 수용성과 지속가능성을 높이는 방향입니다.
다만, 일각에서는 용적률 상향에 따른 인프라 부족, 교육·교통 문제, 주변 지역과의 형평성 이슈가 제기되고 있으며, 분양가 상한제 탄력 적용 시 일반 분양자 간 불만이 커질 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 정부는 이에 대해 기반시설 확충 예산 확보 및 교통대책 수립, 도시계획 조정 등을 통해 선제 대응에 나서고 있습니다.
결론적으로, 이재명 정부의 재건축·재개발 정책은 공급 확대와 사업성 강화, 실수요자 보호라는 다층적 목적을 동시에 고려한 정책 패키지로 평가됩니다. 용적률 상향을 통한 고밀 개발은 도심 주택 수급 문제 해결에 기여할 것으로 보이며, 추가분담금 완화 조치는 정비사업의 추진 동력과 조합원의 참여도를 높이는 긍정적 수단입니다. 앞으로의 관건은 제도의 일관성과 실행력, 그리고 지역 간 형평성을 확보하는 데 달려 있습니다.