새 아파트에 입주한 지 얼마 안 됐는데, 벽지에 곰팡이가 피거나 욕실 타일이 들뜨는 등 ‘하자’ 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 하지만 이런 문제가 생겼다고 해서 무조건 무상 보수를 받을 수 있는 건 아닙니다. 법적으로 정해진 하자보수기간이 지나면, 하자가 발생해도 입주민이 직접 비용을 부담해야 하는 상황이 생기기 때문입니다. 그렇다면 과연 아파트 하자는 언제까지 무상으로 보수를 받을 수 있을까요? 이번 글에서는 하자보수의 기본 개념부터 항목별 무상보수 가능 기간, 실제 사례와 대처 방법을 알아보도록 하겠습니다.
아파트 하자보수란? 꼭 알아야 할 기본 개념
하자보수란 건축물의 일부가 시공 또는 자재 문제로 인해 기능이 떨어지거나 파손·손상이 발생했을 때 시공사가 이를 무상으로 수리해주는 제도입니다. ‘건설산업기본법’, ‘주택법’, ‘공동주택관리법’ 등에 따라 시공사는 일정 기간 동안 하자에 대해 보수 의무를 갖습니다.
하자보수 대상 예시:
- 외벽 균열, 누수, 결로
- 욕실 타일 들뜸, 난방 불량
- 베란다 방수 불량, 배관 누수
- 문짝 뒤틀림, 창호 개폐 불량
단순한 사용감(스크래치, 페인트 얼룩 등)은 하자에 포함되지 않으며, ‘기능 저하’ 또는 ‘안전상 문제’가 발생했을 때만 하자로 인정됩니다.
하자보수 무상기간은 몇 년일까? 항목별로 다르다
하자보수는 항목별로 무상 보수 기간이 다르게 정해져 있습니다. 이 기간 내에 발생한 하자에 대해서만 시공사가 무상으로 보수해줄 의무가 있습니다. 아래는 국토교통부 고시 기준으로 정해진 항목별 하자보수기간입니다.
📌 주요 구조부
- 골조 콘크리트, 철근, 기둥 등: 10년
- 지붕 방수, 지하 방수, 옥상 방수: 5년
📌 설비 관련
- 수도, 하수도, 전기, 가스설비: 3년
- 엘리베이터, 자동문: 3년 (기계적 결함)
📌 마감재
- 타일, 벽지, 도장, 창호, 도어 등: 2년
- 주방 가구, 위생도기, 세면대, 변기 등: 2년
무상 하자보수기간은 입주자 사용승인일 기준으로 계산됩니다. 즉, 입주가 늦더라도 하자보수기간은 소급해서 시작되므로 입주 전이라도 미리 점검하는 것이 중요합니다.
입주자가 하자라고 느껴도 보수해주지 않는 경우?
하자라고 생각했지만 시공사나 관리사무소에서 “그건 하자가 아니다”라며 보수를 거부하는 사례도 많습니다. 이럴 때는 다음과 같은 절차로 대응할 수 있습니다.
① 하자보수요청서 제출
관리사무소나 시공사에 하자보수요청서를 공식적으로 제출해야 합니다. 유선상 전달은 증거로 인정되지 않기 때문에 반드시 서면 또는 이메일로 기록을 남기세요.
② 하자 판정 신청
시공사가 하자를 인정하지 않거나 보수를 지연할 경우, 한국부동산원 하자심사·분쟁조정위원회에 ‘하자 판정’을 신청할 수 있습니다. 이를 통해 객관적인 하자 여부를 확인할 수 있습니다.
③ 법적 대응 (소송)
하자보수기간 내인데도 시공사가 수리를 거부하면 하자담보책임을 물어 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 아파트 단지 전체의 문제일 경우 입주자대표회의가 집단 소송을 진행하기도 합니다.
하자보수에 필요한 서류와 준비 사항
하자보수를 요청하거나 분쟁 조정을 받기 위해서는 다음과 같은 자료를 준비해 두면 유리합니다.
- 하자 부위 사진 및 동영상 (날짜 포함)
- 하자 발생 시점 및 경과 기록
- 입주자 대표회의 회의록 (공용부 하자의 경우)
- 사용승인일 사본 또는 입주자 모집공고
- 하자보수 요청 공문 또는 이메일 기록
특히 눈에 띄는 하자가 없더라도 입주 후 1~2개월 내에 ‘하자점검표’를 상세히 작성해 두는 것이 유리하며, 공동주택은 입주자대표회의를 통해 ‘공용부 하자’ 목록을 수집해 보수 신청을 진행할 수 있습니다.
하자보수보증금 제도도 있다
대규모 아파트의 경우 시공사는 하자보수 책임 이행을 위해 일정 금액의 하자보수보증금을 납부해야 합니다. 이는 주택법 제38조에 따라 시행되며, 하자 이행이 되지 않을 경우 이 보증금을 통해 강제로 보수를 진행할 수 있습니다.
보증금 규모 예시:
- 100세대 이상 아파트: 전체 공사비의 3~5% 수준
- 보증기간: 하자보수 의무기간과 동일
하자보수보증금은 일반적으로 HUG(주택도시보증공사)나 SGI 서울보증에서 보증서를 발급하며, 입주자대표회의는 하자 이행이 불가할 경우 이를 통해 보수 청구가 가능합니다.
결론: 하자보수는 ‘기한 안에’ 요청해야 무상입니다
아파트 하자보수는 항목마다 법적으로 정해진 기간이 있으며, 이 기간 안에 발생한 하자만 시공사에 무상 수리를 요청할 수 있습니다. 단 하루라도 기간이 지나면 시공사에 보수 책임을 묻기 어려워지기 때문에, 입주 초기부터 꼼꼼한 점검과 기록이 필수입니다.
또한 단순히 “말로” 하자라고 주장하는 것보다는 사진, 서면 요청, 하자분쟁 조정 등 정해진 절차를 밟아야 실질적인 조치를 받을 수 있습니다. 입주 초기에는 ‘하자 없는 집’은 거의 없습니다. 다만 하자를 얼마나 정확하게, 빠르게, 합법적으로 처리하느냐가 향후 수년간의 주거 품질을 좌우합니다.