부모님을 대신해 전세계약을 체결해야 하는 상황, 생각보다 흔하게 발생합니다. 고령이신 부모님의 거동이 불편하거나, 자녀가 계약을 주도하는 경우가 많기 때문입니다. 하지만 이처럼 ‘본인이 아닌 제3자’가 계약 당사자 역할을 하게 될 경우, 법적으로 구체적인 특약 조항이 없으면 분쟁이나 효력 문제로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 자녀가 부모님 대신 전세계약을 체결할 때 반드시 포함해야 할 특약 조항과 절차, 주의사항까지 모두 안내드립니다.
대리 계약이란? 위임 없이 계약하면 무효
법적으로 부모님 대신 전세계약을 체결하려면 ‘대리 계약’이 됩니다. 계약서상 임차인은 부모님인데, 자녀가 대신 서명을 한다면, 이를 인정받기 위해 반드시 '대리인 자격'을 증명해야 합니다.
💡 왜 특약이 필요할까?
대리인의 자격을 명확히 하지 않으면, 계약 무효 주장, 보증금 반환 거절, 확정일자 거절 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 임대인이 "나는 자녀에게 계약 권한을 주지 않았다"고 주장할 경우 계약 자체가 무효가 될 수 있어 매우 위험합니다.
따라서 계약서 작성 시 '특약사항'을 통해 대리인의 권한과 책임 범위를 명확히 기재해야만 법적 효력이 발생 합니다..
부모님 대신 계약할 때 꼭 넣어야 할 특약 조항
다음은 계약서에 반드시 포함해야 할 특약 조항 예시입니다. 계약서 특약란에 다음 문구 중 상황에 맞는 내용을 삽입하거나, 별지로 첨부해 서명할 수 있습니다.
① 대리계약 인정 특약
"본 계약의 임차인 ○○○은 고령 및 건강상의 이유로, 자녀인 ○○○에게 계약 체결에 관한 모든 권한을 위임하였으며, 임대인은 이를 인정하여 본 계약을 체결한다."
② 계약 당사자 및 서명 권한 명시 (위임장 작성)
"임차인 ○○○의 대리인 ○○○(주민등록번호 ○○○)은 위임장을 첨부하고, 계약서 서명 및 특약 조항 작성에 대한 권한을 위임받았음을 명시함."
③ 보증금 반환·계약 해지 등 권한 포함
"대리인은 계약 체결, 보증금 반환 요청, 해지 통보 등 계약의 모든 법적 행위에 대해 위임받았으며, 계약의 법적 효력은 임차인 본인에게 동일하게 적용된다."
④ 위임장 제출 및 인감 증명서 첨부
"임차인 본인의 자필 서명된 위임장 및 인감증명서를 대리계약 시 함께 제출하며, 임대인은 이 문서를 확인함."
대리계약 시 준비해야 할 필수 서류
단순히 ‘특약’만 작성한다고 충분하지 않습니다. 다음의 서류를 계약 시 지참하고, 계약서에 첨부 또는 복사 보관해두는 것이 중요합니다.
- 1. 위임장: 임차인(부모님)의 자필 서명과 내용 명시
- 2. 임차인 인감증명서: 대리인 위임 사실을 입증하기 위해 필요
- 3. 가족관계증명서: 자녀와 부모의 관계를 입증하는 공적 문서
- 4. 대리인 신분증: 실물 확인 및 서명 일치 여부 확인
📌 위임장 작성 시 필수 포함 내용
- 위임 목적 (전세계약 체결 권한)
- 계약 주소, 보증금, 임대기간 명시
- 위임인 서명 + 인감 날인
- 수임인 정보 (자녀 성명, 연락처, 생년월일)
자주 발생하는 분쟁 사례 및 특약으로 막는 법
사례 1: 보증금 반환 거절
임대인이 “자녀가 계약했기 때문에 부모에게 보증금을 줄 수 없다”고 주장해 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다. 이를 방지하려면 특약사항에 "보증금 반환 역시 대리인에게 가능하다"고 명시해야 합니다.
사례 2: 임대인, 계약 무효 주장
대리권 증명 없이 계약한 경우, 임대인이 추후 "본인에게 계약 의사가 없었다"고 주장하며 계약 무효 소송으로 이어질 수 있습니다. 이럴 땐 위임장과 특약이 법적 방패가 됩니다.
사례 3: 확정일자 거절
대리계약으로 작성된 계약서가 주민센터에서 확정일자 부여 거부를 당하는 사례도 있습니다. 이때는 대리 계약임을 명시한 특약과 위임장이 있어야만 확정일자를 받을 수 있습니다.
현장에서 유용한 특약 문구 모음
다음은 전세계약서 특약란에 바로 사용할 수 있는 문구 예시입니다.
- "본 계약은 임차인 ○○○의 자녀 ○○○가 정식 위임을 받아 대리 체결하며, 대리계약임을 쌍방이 인정함."
- "계약의 모든 효력은 임차인 본인에게 귀속되며, 대리인은 계약 체결, 해지, 보증금 반환에 관한 모든 권한을 위임받음."
- "임대인은 위임장 및 인감증명서를 확인하고, 대리계약에 대해 법적 이의가 없음을 확인함."
결론: 부모님 대신 전세계약 시, ‘특약’은 보호막이다
부모님 대신 전세계약을 체결하는 경우, ‘잘 알고 하자’는 말보다 ‘꼼꼼하게 남기자’는 원칙이 훨씬 중요합니다. 법적으로 효력을 갖기 위해서는 계약서 내 특약 조항이 반드시 존재해야 하며, 위임장과 서류도 빠짐없이 갖추는 것이 핵심입니다.
2025년 현재는 전세계약이 점점 더 계약서 중심, 법적 분쟁 가능성이 커지는 방향으로 가고 있기 때문에, 가족 간 계약이라 하더라도 정확한 절차와 문서화는 필수입니다. 특약 한 줄이 보증금 수천만 원을 지켜줄 수 있다는 사실, 반드시 기억해 두시기 바랍니다.