부동산 경매 vs 공매 완전 정복
부동산 경매랑 공매, 둘 다 싸게 집 살 수 있는 기회라고 하는데... 도대체 뭐가 다른 걸까요?
안녕하세요, 오늘은 경매,공매에 대해서 알아 볼려고 합니다 비슷한데 뭔가 다른것 같은 경매,공매, 처음엔 용어도 헷갈리고, 어디서 정보를 얻어야 할지 막막하시죠. 이 글을 통해 경매와 공매의 차이를 명확히 이해하고, 직접 입찰에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
목차
부동산 경매와 공매의 기본 개념
부동산 경매와 공매는 흔히 혼동되기 쉽지만, 실제로는 주체와 절차에서 큰 차이가 있습니다. 경매는 법원이 주관하는 절차로, 개인이나 기업이 채무를 갚지 못해 압류된 부동산을 법원이 공개적으로 매각하는 방식이에요. 반면 공매는 국가나 공공기관이 주관합니다. 국세청이나 한국자산관리공사(캠코) 같은 기관이 세금 체납자 등의 자산을 처분하는 거죠.
경매 vs 공매 핵심 차이점 비교
| 구분 | 부동산 경매 | 부동산 공매 |
|---|---|---|
| 주관 기관 | 법원 (법원경매) | 국세청, 캠코 (온비드) |
| 입찰 방식 | 1회 제한 입찰 | 다수 입찰 또는 기간 입찰 |
| 정보 제공 | 법원 등기부, 감정평가서 등 | 온비드 사이트 상세 안내 |
어디서 매물을 검색해야 할까?
경매든 공매든 가장 먼저 할 일은 ‘매물 검색’이에요. 요즘은 인터넷에서 거의 모든 정보를 볼 수 있어서 진입장벽이 낮아졌죠. 아래 사이트들을 꼭 즐겨찾기 해두세요!
- 법원경매정보 (대법원) – 전국 경매 매물 검색
- 온비드 (Onbid) – 공매 매물 전문 플랫폼
- 민간사이트 예: 지지옥션, 스피드옥션 등 – 분석자료 제공
입찰은 어떻게 진행되나요?
입찰 절차는 생각보다 간단하지만, 처음 해보는 사람이라면 긴장될 수 있어요. 법원경매는 오프라인에서 직접 입찰서를 제출해야 하는 반면, 공매는 온라인으로 클릭 몇 번이면 완료된다는 점에서 차이가 크죠. 경매는 정해진 입찰일에 법원에 가서 입찰봉투를 제출하고, 공매는 마감 전까지 온비드에서 입찰 금액을 입력하면 됩니다.
경매·공매 시 주의해야 할 법적 리스크
이제 진짜 중요한 부분이에요. 낙찰받았다고 끝이 아니라는 거 아시죠? 등기부 확인, 유치권 여부, 임차인 보증금 같은 요소들이 낙찰 후 문제를 일으킬 수 있어요.
| 리스크 항목 | 설명 |
|---|---|
| 선순위 임차인 | 보증금 반환 책임 발생 가능 |
| 유치권 | 점유자 퇴거 지연 및 법적 분쟁 소지 |
| 법정지상권 | 토지·건물 분리로 매도 제한 |
초보자를 위한 입찰 실전 팁
- 시세 조사부터 철저히: 국토부 실거래가 조회 활용하기
- 임장 필수: 현장 가보면 감정평가서에 없는 사실이 보임
- 권리분석 꼭 배우기: 등기부, 전입세대열람 해석 가능해야 함
경매는 법원, 공매는 캠코나 국세청 같은 공공기관에서 주관합니다.
입찰 방식과 절차가 완전히 다르기 때문에 준비 방식도 달라져요.
경매는 법원 현장에서 직접, 공매는 온비드 사이트에서 온라인으로 가능합니다.
회원가입만 하면 바로 입찰할 수 있어서 접근성이 좋아요.
네, 공매도 등기부 분석과 임차인 정보 확인이 필수입니다.
매입 후 법적 분쟁이 생기지 않게 반드시 체크해야 해요.
아니요, 대금 납부 후 소유권 이전 등기까지 마쳐야 합니다.
정확히는 ‘대금 완납 후 등기’가 완료되어야 내 소유가 됩니다.
경매는 1회 유찰 시 20%씩 감가, 공매는 유찰 후 재공고됩니다.
더 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 생기니 오히려 호재일 수도 있어요.
물건에 따라 부가세 발생, 취득세는 낙찰가 기준으로 부과됩니다.
단순 낙찰가 외에도 세금 항목들을 꼭 체크해야 예상치 못한 지출을 막을 수 있어요.
부동산 경매와 공매, 처음에는 어렵게만 느껴졌던 개념이었는데요, 실제로는 체계적으로만 접근하면 누구나 도전할 수 있는 영역이에요. 하지만 권리분석등 꼼꼼히 확인후 참여 하셔야 한다는거 잊지마세구요. 부동산으로 부자 되세요~~^^