2025년, 정부의 부동산 정책이 대대적으로 개편되며 1가구 2주택 허용과 같은 굵직한 변화가 예고되고 있습니다.
이번 개편은 단순히 세제 변경을 넘어서 주택 보유 기준, 규제 지역 완화, 실수요자 중심 정책 등 주거안정과 시장 정상화를 위한 방향으로 전개되고 있습니다.
이번에는 25년 부동산 개편의 핵심 내용과 함께 주택 보유 기준, 세제 개선, 규제 완화에 대해 자세히 설명하겠습니다.
주택보유 기준 완화, 무엇이 달라졌나?
2025년부터 시행되는 부동산 정책의 가장 큰 변화 중 하나는 ‘1가구 2주택 허용’입니다. 과거에는 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세금 중과와 대출 제한이 심각하여, 실수요자조차 2주택을 보유하기 어려웠습니다.
하지만 이번 정책 개편으로 1가구 2주택에 대한 기준이 완화되면서 실수요자 중심의 주택보유가 가능해졌습니다. 예를 들어, 거주이동이 불가피한 경우나 고령자의 자녀 독립 등 가구 분리 요건을 만족하는 경우, 2주택까지는 실거주 인정 범위로 포함됩니다.
이에 따라 주택 보유자는 과거처럼 ‘세금 폭탄’을 걱정하지 않고 일정 기간 내에서 두 채의 주택을 보유할 수 있게 되었고, 양도세 비과세 조건도 유연해졌습니다. 또한 생애주기별 주택이동의 자연스러운 흐름을 인정하는 방향으로 정책이 수정되었습니다.
예컨대, 자녀 교육이나 직장 이동으로 주거지를 이전해야 할 경우, 새로운 집을 먼저 구매한 뒤 기존 주택을 처분할 수 있는 ‘1+1 유예제도’가 확대 적용됩니다. 이로 인해 불필요한 전세 전환이나 무리한 처분 없이 주거안정을 유지할 수 있습니다.
그 외에도 세대분리 기준도 현실화되어 청년 분가, 고령자 동거 해소 등 다양한 가정의 형태를 인정하게 되었으며, 다문화가정, 조손가정 등 비전형적 형태도 정책 내 반영되고 있다는 점이 주목할 만합니다.
세제개선, 어떻게 달라지나?
2025년부터의 세제 개편안은 ‘실수요자 보호, 투기억제’라는 양축을 중심으로 이뤄집니다. 우선 가장 큰 변화는 종합부동산세의 정상화입니다. 2주택까지는 일반세율 적용을 받게 되며, 3주택 이상 또는 법인에 대해서만 중과세율이 적용됩니다.
이로 인해 억울하게 다주택자로 분류되어 종부세를 부담하던 실거주자들의 부담이 크게 줄어들게 되었습니다. 또한 양도소득세도 실거주 요건 완화를 통해 1주택 비과세 혜택을 더 쉽게 받을 수 있게 되었습니다.
기존에는 2년 이상 거주 요건이 엄격했으나, 25년 개편 이후에는 1년 이상 거주 및 보유기간 3년 이상인 경우에도 비과세가 적용되며, 일정 소득 이하의 고령자나 은퇴자는 더 유리한 조건을 받게 됩니다.
취득세 역시 지역 및 실거주 요건에 따라 차등 적용됩니다. 예를 들어, 수도권 외 지역에서 2주택을 보유한 경우, 추가 주택에 대한 취득세가 중과되지 않으며, 신혼부부, 청년층, 고령자에 대해서는 감면 혜택이 주어집니다.
이런 세제 혜택은 주거이동을 유연하게 만들며, 특히 젊은 층의 자산 형성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 마지막으로, 임대사업자 등록 시 제공되는 세제 혜택도 부활됩니다. 일정 조건을 만족하는 임대사업자는 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제, 재산세 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
규제완화가 부동산 시장에 미치는 영향
이번 부동산 개편의 또 다른 핵심은 ‘규제지역 해제’입니다. 2024년 말 기준, 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었으며, 2025년부터는 수도권 일부 핵심지역을 제외한 대부분 지역이 비규제지역으로 전환됩니다.
이는 대출, 세금, 전매제한 등의 규제가 완화됨을 의미합니다. 주택담보대출비율(LTV)은 비규제지역 기준 최대 70%까지 확대되며, 총부채상환비율(DTI)도 완화됩니다.
이를 통해 실수요자의 자금 조달이 보다 용이해졌으며, 자가마련의 진입 장벽이 낮아졌습니다. 특히 생애최초 주택 구입자, 신혼부부, 청년층에 대해서는 LTV 80%까지 허용되는 특별지원이 이어지고 있어, 자산 격차 해소에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.
또한 전매제한도 대폭 완화되어 기존에는 3~5년 이상 보유해야 했던 신규 분양 주택의 전매가 1년 이내로 단축됩니다. 이는 단기적 시장 활력 회복과 함께 분양권 거래 활성화를 기대하게 만듭니다.
규제 완화는 공급 측면에서도 유리하게 작용합니다. 재건축 및 재개발 사업의 인허가 절차가 간소화되고, 안전진단 기준 완화, 용적률 상향, 정비구역 지정 확대 등이 함께 추진됩니다. 이런 변화는 중장기적으로 도심 내 신규 공급 확대를 유도하며, 수도권 주택 수급 안정에 중요한 역할을 하게 됩니다.
또한 비규제지역에서는 임대료 인상 제한, 갱신요구권 등 일부 임대차 보호법 적용이 유연하게 변경되어, 임대인과 임차인의 자율적인 계약 조정이 가능해졌습니다. 이는 임대시장 안정화에도 긍정적인 변화를 예고합니다.
2025년 부동산 정책 개편은 단순한 세금 조정이나 규제 완화에 그치지 않고, 실수요자 중심의 시장 재편이라는 큰 방향성을 가지고 있습니다. 특히 1가구 2주택 허용, 세제 정상화, 규제지역 해제는 장기적인 주거안정과 자산형성의 기회를 제공하는 중요한 전환점입니다.
이러한 변화는 일시적인 유행이 아닌 중장기 정책 기조의 반영으로 보아야 하며, 지금이야말로 자신의 주거계획과 자산 전략을 재정비할 적기입니다. 무주택자는 물론, 1주택 보유자와 예비 다주택자 모두에게 이번 정책 변화는 실질적인 기회가 될 수 있습니다.