등기비용과 세금까지 (전세권설정 실비, 취득세 여부, 공과금)

전세권 설정은 전세보증금을 법적으로 보호할 수 있는 가장 강력한 수단 중 하나입니다. 하지만 많은 사람들이 전세권 설정등기를 고려하면서도 비용과 절차에 대한 정보 부족으로 실제 실행을 망설이는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 전세권 설정과 관련된 등기비용, 세금 항목, 공과금까지 실질적인 비용 구조에 대해서 안내해 드리겠습니다.

1. 전세권 설정등기 시 어떤 비용이 발생하는가?

전세권 설정등기는 부동산에 대한 물권을 취득하는 등기 절차입니다. 따라서 단순한 계약과는 달리 법적으로 등록이 필요하며, 이 과정에서 국가 및 지자체에 납부해야 하는 다양한 세금과 수수료가 발생합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다:

이 외에도 지방자치단체나 등기소에 따라 소액의 수수료가 추가될 수 있습니다. 다음 절에서 각 항목별 상세한 계산과 예시를 살펴보겠습니다.

등록면허세는 전세권 설정등기를 하기 위해 반드시 납부해야 하는 세금이며, 전세보증금의 0.2%가 적용됩니다. 이 세금은 해당 부동산 소재지 관할 지자체에 납부됩니다.

예시: 전세금 1억 원 → 등록면허세 = 200,000원 전세금 2억 원 → 등록면허세 = 400,000원

등록면허세는 단순히 세금이 아니라, 전세권이라는 법적 권리를 얻기 위한 필수비용이므로 반드시 예산에 포함해야 합니다.

등록면허세 외에도 교육세 및 지방교육세가 추가로 부과됩니다. 이들은 등록면허세의 일정 비율로 계산되며, 별도로 납부해야 합니다.

예시: 등록면허세 200,000원일 경우 → 교육세: 40,000원 → 지방교육세: 40,000원 → 총 세금 = 280,000원

결국 전세금이 클수록 세금 부담도 함께 커지므로, 사전에 정확한 계산이 필요합니다.

인지세는 일정 금액 이상 계약 시 계약서에 부과되는 세금입니다. 전세 계약의 경우 일반적으로는 1억 원 초과 계약에 한해 인지세 납부 대상이 됩니다.

전세권 설정등기 자체에는 인지세가 발생하지 않지만, 전세계약서 자체에 인지세가 부과되므로 전세 계약과 등기를 함께 진행하는 경우에는 반드시 인지세를 고려해야 합니다.

등기절차는 일반인도 직접 할 수 있지만, 실수 없이 빠르게 진행하기 위해 많은 사람들이 법무사에게 대행을 맡깁니다. 법무사 수수료는 사무소마다 다르지만, 보통 다음과 같은 수준입니다:

등기비용 외에도 서류 준비, 공증, 발급대행 등 편의성을 고려한다면 법무사 활용도 나쁘지 않은 선택입니다.

전세권 설정은 소유권이 이전되는 것이 아니기 때문에 취득세 부과 대상이 아닙니다. 혼동하는 경우가 많지만, 전세권은 임차인이 부동산을 사용하는 권리를 갖는 것이지 소유하는 것은 아니므로 재산세, 종부세, 취득세 등은 임대인의 몫입니다.

다만 부동산을 매입하면서 동시에 전세권을 설정하는 특수한 경우에는 매매에 따른 취득세가 따로 부과될 수 있으니, 해당 사례에서는 전문 세무사 또는 법무사 상담이 필요합니다.

전세권 설정 시 함께 고려해야 할 기타 비용 항목은 다음과 같습니다:

이러한 비용은 크지 않지만, 여러 건이 누적되면 부담이 될 수 있으므로 등기 전에 필요한 서류를 한 번에 준비하고 일괄 처리하는 것이 효율적입니다.

법무사를 통하지 않고 직접 등기를 진행할 경우 약 30만 원 내외에서 비용을 조절할 수 있으며, 모든 항목을 포함해도 전세금 1억 원 기준으로 약 40~45만 원 수준에서 전세권 설정이 가능합니다.

전세권 설정은 단순한 행정 절차가 아니라 임차인의 보증금을 법적으로 안전하게 지키기 위한 중요한 장치입니다. 비용이 발생하는 만큼 신중하게 접근해야 하며, 세부 항목을 정확히 알고 준비한다면 예상치 못한 지출 없이 보증금 전액을 법적으로 방어할 수 있습니다.

특히 전세금이 클수록, 건물에 근저당이 많을수록, 다세대나 신축 주택일수록 전세권 설정은 필수에 가깝습니다. 지금 전세 계약을 앞두고 있다면, 단순한 계약이 아닌 전세권 등기 + 비용 구조까지 함께 고려해 안전한 주거를 시작하시기 바랍니다.