다주택 중과세는 정부가 부동산 투기를 억제하고 주택 시장의 안정화를 위해 도입한 강력한 세제 정책 중 하나입니다. 다주택자가 주택을 매도하거나 보유하는 과정에서 발생하는 세금을 일반 1주택자보다 훨씬 더 무겁게 부과하여 주택 보유를 억제하고 거래를 유도하는 목적을 갖고 있습니다.
특히 양도소득세와 종합부동산세에서 그 차이가 크게 발생하며, 투자자 및 실수요자 모두에게 중요한 변수로 작용합니다. 본 글에서는 다주택 중과세의 핵심 개념부터 2024년 기준 중과세율, 보유주택 수에 따른 세부담, 예외 및 절세전략까지 구체적으로 정리하였습니다.
다주택 중과세
다주택자 정의 및 중과세의 배경
‘다주택자’란 기본적으로 세법상 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우를 말하며, 과세에 있어서는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자부터 중과세 대상이 됩니다.
중과세는 투기 수요를 억제하기 위한 정책적 수단으로, 문재인 정부 시절 대폭 강화되었고 윤석열 정부 출범 이후 일부 완화되었지만 여전히 강한 규제로 남아 있습니다.
중과세의 주요 목적은 다음과 같습니다:
- 실수요자 보호 및 주거 안정
- 주택 매매 수요 억제
- 보유세 부담 강화로 다주택 처분 유도
이러한 정책적 방향은 주택시장 과열 시기에는 더욱 강화되고, 침체기에는 완화되는 경향을 보입니다. 이에 따라 다주택자들은 해마다 바뀌는 세법을 반드시 숙지해야 하며, 세금 시뮬레이션과 전략적 자산 관리가 필수입니다.
양도소득세 중과세 (양도 시 세금)
양도소득세는 주택을 매도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금으로, 보유기간, 거주 여부, 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 다주택자의 경우 다음과 같이 중과세율이 적용됩니다:
※ 2024년 기준 양도세 중과세율 (조정대상지역 내)
- 2주택자: 기본세율 + 20%
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%
*단, 2022년 5월 10일부터 시행된 중과세율 한시 유예조치로 현재는 한시적 중과 배제 중* 양도세 기본세율은 6~45%로 누진 구조이며, 중과세가 적용되면 최고 75%까지 세금이 부과될 수 있습니다.
예를 들어, 10억 원의 양도차익이 발생할 경우, 중과세 적용 시 수억 원의 세금을 부담하게 됩니다. 또한 장기보유특별공제도 중과세가 적용되면 축소되거나 배제됩니다.
즉, 1주택자는 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80% 공제를 받을 수 있지만, 다주택자는 이 공제가 거의 적용되지 않습니다.
중과세 유예·배제 조건 (2025년 현재)
- 조정지역 외 주택 양도
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족
- 임대사업자 등록 후 의무기간 준수
- 상속주택 등
예외 규정 적용 이처럼 중과세는 실질적인 세 부담뿐만 아니라 자산 포트폴리오 구성에도 큰 영향을 미치므로, 매도 시점과 조건을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.
종합부동산세 중과세 (보유 시 세금)
종합부동산세는 일정 금액 이상의 고가 부동산을 보유한 경우 매년 납부하는 세금으로, 공시가격 합산 기준 6억 원(1세대 1주택자는 11억 원)을 초과하는 경우 과세됩니다. 다주택자의 경우 일반 세율보다 훨씬 높은 중과세율이 적용됩니다.
※ 2023년 기준 종부세율
- 일반세율: 0.5%~2.7%
- 다주택자 중과세율: 1.2%~6.0% (2022년까지 적용)
- 2023년부터는 중과세율 폐지, 기본세율 단일화
- 단, **조정대상지역 중과는 일부 유지 가능성** 또한 다주택자의 경우 **세 부담 상한선**이 일반보다 높았습니다.
예를 들어 1세대 1주택자는 전년 대비 세부담이 최대 150% 이내로 제한되지만, 다주택자는 200%~300%까지 올라갈 수 있었습니다. 하지만 2023년 세제개편으로 해당 중과가 대폭 완화되었고, 2024년 현재는 다주택자도 일반세율로 과세되며, 종부세 부담은 완화된 편입니다.
종부세 주요 절세 포인트
- 부부 공동명의로 분산 보유
- 증여 및 명의 이전 전략 활용
- 1세대 1주택 전환(일시적 2주택 허용 활용)
- 임대주택 등록 후 과세표준 제외 요건 충족 종부세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되므로, 자산 정리를 하려면 적어도 5월 말까지 처분 또는 전략 수립이 필요합니다.
다주택 중과세 예외 및 절세 전략
다주택자라 하더라도 중과세가 면제되거나 유예되는 다양한 조건이 존재합니다. 대표적인 예외 사례는 다음과 같습니다:
① 1세대 1주택 비과세 요건 충족 - 보유기간 2년 이상 - 거주기간 요건(조정지역 2년) 충족 - 실거주 목적 확인 가능
② 일시적 2주택 - 기존 주택 양도 기한 내(2년 이내) 매도 시 중과 면제 - 신규 주택 취득 후 일정 기간 내 이전 주택 처분 필요
③ 상속으로 인한 다주택 - 상속 개시일 기준 일정 기간 내 양도 시 중과세 배제 - 피상속인의 주택이 과세 대상 아님
④ 지방 미분양 주택 - 일부 비조정지역은 중과세 대상에서 제외
⑤ 법인 보유 시 고려사항 - 2021년부터 법인 보유 주택은 별도 법인세 중과세율 적용
- 단일 세율 20% + 10% 추가세 (실효세율 30%) 적용 이 외에도 사전 증여를 통한 주택 수 줄이기, 배우자 명의 이관, 임대사업자 등록 활용 등 다양한 절세 전략이 존재합니다. 단, 절세를 목적으로 한 편법 증여나 허위계약은 추후 세무조사 시 과태료 및 가산세 부과 대상이 될 수 있으므로, 반드시 전문가 상담을 통해 진행해야 합니다.
다주택 중과세는 주택을 ‘얼마나 갖고 있느냐’에서 ‘어떻게 보유하고 운영하느냐’로 정책 방향이 이동하면서 보다 정교하고 전략적인 자산 관리가 요구되는 시대가 되었습니다. 2024년 기준으로는 양도세 중과는 일부 유예되었고, 종부세는 다소 완화되었으나, 이는 한시적일 수 있으며 정권 및 정책 방향에 따라 언제든지 강화될 수 있습니다.
따라서 다주택자는 매년 세법 개정안을 꼼꼼히 체크하고, 매도/보유/증여 시점을 철저히 분석한 후 대응해야 하며, 전문가와의 협업도 필수입니다. 투자보다 중요한 건 ‘지키는 법’입니다. 현명한 절세 전략으로 자산을 보호하고, 세금 리스크를 최소화하세요.