본문 바로가기
카테고리 없음

경매 .공매 어떻게 하는거지?(경.공매방법,수익방법)

by pinkhoues 2025. 3. 11.

경매.공매 하고 싶은데 뭐부터 해야 할지 어떻게 해야 할지 막막 하시죠..

인터넷 강의를 들어도 명도관한 이야기 수익에 관한 이야기 밖에 없고.....

 

제가 하나하나 알려 드릴께요...

그럼 경매.공매 공부해 볼까요?

주택경매사진

* 경매.공매 뭐부터 할까요?

먼저 경매.공매 물건이 어떤게 있는지 확인부터 해야 하겠지요?

경매와 공매 매물은 온라인에서 쉽게 확인할 수 있어요!

각각 확인할 수 있는 대표적인 사이트와 방법을 알려드릴게요.

1. 경매 매물 확인 방법

2. 공매 매물 확인 방법

  • 온비드(ONBID): https://www.onbid.co.kr
    • 한국자산관리공사(KAMCO)에서 운영하는 공매 전문 사이트.
    • 국유재산, 금융기관, 공공기관의 부동산, 차량, 동산 등의 공매 물건 확인 가능.
    • 공매 일정, 입찰 방식, 감정가, 입찰가 정보 제공.

매물확인후 임장 가셔서 현장 확인 꼭 하셔야 합니다

* 경매.공매로 어떻게 수익을 낼수 있을까요?

자 여기서 매물은 검색 하셨다면 그 매물로 어떻게 수익을 낼지 결정하고 그와 관계된 자료를 검색 해야겠죠

 

월세수익을 낼건지... 시세차익의 수익을 낼건지....

먼저...부동산으로 월세 수익을 내기 위해 알아봐야할 조사가 뭐가 있을까

 

부동산 월세 수익을 안정적으로 얻으려면 꼼꼼한 사전 조사가 정말 중요해요. 수익률뿐만 아니라 리스크까지 고려해야 하니까요. 아래 내용을 하나씩 체크해 보면 좋을 것 같아요!

1. 지역 및 입지 분석

  • 수요 조사: 해당 지역에 월세 수요가 많은지 확인 (직장인, 학생, 상권 등)
  • 교통 편의성: 지하철, 버스, 도로 접근성
  • 생활 인프라: 편의점, 마트, 병원, 카페, 학군 등 편의시설 여부
  • 개발 호재: 주변의 도시 개발 계획, 교통 확장, 상권 활성화 등
  • 치안 상태: 안정적인 주거 환경인지도 중요한 요소

2. 물건 자체 분석

  • 건물 상태: 노후도, 관리 상태, 보수 필요성
  • 건물 구조: 방 크기, 채광, 환기, 방음 등 주거 편의성
  • 관리비 수준: 임차인에게 부담될 정도로 높은지 확인
  • 주차 공간: 유무 및 충분한 공간이 있는지

3. 수익률 계산

  • 매입 비용: 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등 초기 비용 확인
  • 월세 수준: 해당 지역의 평균 월세 시세 조사
  • 운영 비용: 관리비, 유지보수 비용, 세금(재산세, 종부세 등)
  • 대출 이자: 대출을 낄 경우 월 납입금 고려
  • 실질 수익률:
    • 연간 실질 수익률 = [(연 월세 수익 - 연간 비용) ÷ 총 투자 비용] × 100
    • 목표하는 수익률이 나오는지 계산해 봐야 해요

*자금 마련은 어떻게 해야 할까?

매물도 확인했고 월세 수익으로 수익구조도 잡았도 이제 경매.공매 하기만 하면 되는데 자본금이...

그럴땐 대출을 이용하는 방법도 있어요...

 

공매로 나온 상가의 경우 대출 조건과 한도는 일반 상가 매매 대출과는 조금 다를 수 있어요. 공매 특성상 리스크가 있기 때문에 금융기관에서도 조금 더 신중하게 심사하는 편이죠. 대출 조건과 한도를 살펴보면 다음과 같아요.

1. 대출 한도

  • 감정가 기준: 일반적으로 **낙찰가의 70%**까지 가능하지만, 상가의 상태나 위치, 수익성에 따라 달라질 수 있어요.
  • LTV(담보인정비율): 최대 70% (일부 은행은 60%로 제한하기도 함)
  • DSR(총부채원리금상환비율): 개인 명의로 받을 경우 40% 적용 (비주택이라 DSR 규제가 강하게 적용됨)

2. 대출 조건

  • 금리: 연 4%~7% 정도 (신용등급, 은행 정책, 담보 가치에 따라 달라짐)
  • 상환 방식:
    • 원리금 균등상환 (매달 원금+이자 납부)
    • 원금 만기 일시상환 (이자만 내다가 만기 시 원금 일시 상환)
  • 대출 기간: 최대 10년 (일부 특약 시 연장 가능)

3. 필요한 서류

  • 공매 낙찰 결정 통지서
  • 매각 결정 확정서
  • 잔금 납부 영수증
  • 등기부등본
  • 건물 및 토지대장
  • 소득증빙 서류 (근로소득원천징수영수증, 사업자등록증, 소득금액증명원 등)

4. 유의사항

  • 임차인 현황: 상가에 기존 임차인이 있을 경우 명도 문제가 발생할 수 있음.
  • 권리분석 필요: 압류, 가처분, 근저당권 등 권리관계를 반드시 확인해야 함.
  • 잔금 납부 시한 확인: 공매는 낙찰 후 정해진 기간 안에 잔금을 완납해야 하므로 대출 실행 시기를 맞추는 게 중요.
 

이렇게 매물 검색,수익구조,자금 마련방법까지 알아 봤습니다

다음엔 입찰방법 명도에 대해서 포스팅 하겠습니다

티스토리툴바