* 경매. 공매 물건사는 방법
1. 경매 입찰 방법
경매는 법원에서 진행되며, 주로 기일입찰과 기간입찰 방식을 사용합니다.
기일입찰
- 절차: 매각기일에 법원에 출석하여 입찰표에 매수가격을 기재한 후 제출합니다. 같은 날 개찰이 진행됩니다.
- 특징:
- 입찰표는 비공개로 작성합니다.
- 최고가를 제시한 입찰자가 낙찰자가 됩니다.
기간입찰
- 절차: 정해진 입찰 기간(1주~1개월) 동안 입찰표를 작성하여 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로 송부합니다. 이후 매각기일에 개찰이 이루어집니다.
- 특징:
- 매각기일에 출석할 필요가 없습니다.
- 개찰 절차에는 참여할 수 있습니다.
2. 공매 입찰 방법
공매는 주로 한국자산관리공사가 운영하는 온비드(Onbid) 플랫폼에서 진행됩니다.
공매 절차
- 회원가입 및 인증서 등록:
- 온비드 홈페이지에서 회원가입 후 공동인증서를 등록합니다.
- 물건 검색:
- 원하는 물건을 지역, 가격대, 용도 등으로 검색합니다.
- 입찰서 작성 및 보증금 납부:
- 입찰서를 작성하고, 공매 예정가격의 10%를 보증금으로 가상계좌에 입금합니다.
- 유의사항: 제출된 입찰서는 변경이나 취소가 불가능합니다.
- 개찰 및 낙찰:
- 입찰 마감 후 개찰 결과가 발표됩니다(보통 마감 다음 날).
추가 유의사항
- 낙찰 후 잔금을 정해진 기간 내에 납부해야 합니다(7일 또는 30일 이내).
- 대금을 납부하지 않으면 낙찰이 취소되며 보증금은 반환되지 않습니다.
3. 경매와 공매의 차이점
경매공매
| 법원이 주관 | 한국자산관리공사(온비드) 주관 |
| 기일입찰/기간입찰 방식 | 인터넷을 통한 전자입찰 방식 |
| 현장 출석 필요 (기일입찰 시) | 온라인으로 모든 절차 진행 가능 |
경매와 공매 모두 사전 준비와 꼼꼼한 물건 분석이 중요합니다. 특히, 공매는 인터넷으로 간편하게 참여할 수 있어 초보자에게 적합한 방식입니다.
*경매 낙찰이후 소유권이전
경매에서 낙찰된 후 소유권 이전 절차는 다음 단계로 진행됩니다:
1. 매각허가결정
- 낙찰 후 법원은 매각허가결정을 내립니다.
- 낙찰일로부터 약 1주일 동안 경매 진행에 문제가 없는지 확인합니다.
- 이해관계인(소유자, 채권자 등)이 항고할 수 있는 기간이 주어집니다.
- 항고가 없으면 매각허가결정이 확정되고, 낙찰자는 매수인으로 인정됩니다.
2. 잔금 납부
매각허가결정이 확정되면 법원에서 잔금 지급 기한을 통보합니다(통상 1개월 이내).
- 잔금을 납부한 후, 법원에서 매각대금완납증명서를 발급받습니다.
3. 취득세 및 등록면허세 납부
- 잔금 납부 후, 관할 구청 세무과를 방문하여 취득세와 등록면허세를 신고하고 납부합니다.
- 취득세는 부동산 가액의 일정 비율로 계산되며, 말소 등기 수에 따라 등록면허세가 추가됩니다.
4. 소유권 이전 등기 신청
- 필요한 서류를 준비하여 관할 등기소에 소유권 이전 등기를 신청합니다:
- 매각대금완납증명서
- 매각허가결정서
- 취득세 영수필 확인서
- 주민등록등본/초본
- 국민주택채권 매입 확인서 등
- 등기소에서 소유권 이전 등기를 완료하면 해당 부동산은 법적으로 낙찰자의 소유가 됩니다.
5. 권리증 수령 및 확인
- 등기 완료 후, 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 사실을 확인합니다.
- 권리증은 법원에서 직접 수령하거나 우편으로 받을 수 있습니다.
주의사항
- 소유권 이전 절차를 빠르게 진행해야 임대, 매매 등 재산권 행사가 가능하며, 법적 분쟁을 방지할 수 있습니다.
- 임차인이나 채권자가 있는 경우 명도 절차를 별도로 진행해야 할 수도 있습니다.
위 단계를 통해 경매 낙찰 후 소유권 이전이 완성됩니다.
*경매 낙찰이후 명도 방법
경매 낙찰 이후 명도 방법은 다음과 같은 절차로 진행됩니다:
1. 사전 준비
- 낙찰 후 1주일 이내에 법원 경매계를 방문하여 서류를 열람합니다.
- 물건지를 방문하여 점유자의 상황을 파악하고 연락처를 교환합니다.
2. 인도명령 신청
- 잔금 납부와 동시에 법원에 인도명령을 신청합니다.
- 인도명령은 낙찰자가 대금 완납일로부터 6개월 이내에 신청해야 합니다.
3. 점유자와의 협의
- 점유자와 이사 날짜를 조율합니다. 보통 잔금 납부 후 1개월 이내로 정합니다.
- 필요시 이사비용을 고려하여 합의할 수 있습니다.
4. 강제집행 준비
- 점유자와 합의가 되더라도 강제집행 절차는 계속 진행합니다.
- 인도명령 결정문과 송달증명원을 준비하여 강제집행에 대비합니다.
5. 명도 완료
- 약속된 날짜에 명도가 이루어지면 즉시 열쇠나 도어락 번호를 변경합니다
*공매 낙찰이후 소유권이전
공매에서 낙찰된 후 소유권 이전 절차는 아래와 같이 진행됩니다:
1. 매각결정통지서 수령
- 낙찰 후 매각결정통지서를 수령해야 합니다.
- 온비드에서 전자문서로 발급받거나, 해당 물건 담당 부서를 방문해 직접 수령합니다
2. 잔대금 납부
- 매각결정통지서에 명시된 기한 내에 잔금을 납부합니다.
- 3,000만 원 미만: 7일 이내
- 3,000만 원 이상: 30일 이내
- 납부 기한을 초과하면 매각 결정이 취소되고 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다.
3. 소유권 이전 서류 준비
잔금 납부 후, 소유권 이전을 위한 서류를 준비합니다:
- 매각결정통지서
- 보증금 및 잔대금 영수증
- 등기청구서, 등기필증수령요청서 (온비드 서식 자료실에서 다운로드 가능)
- 부동산 등기사항증명서, 토지(임야)대장, 건축물대장
- 매수자의 신분증 사본 및 주민등록등(초본).
4. 취득세 및 등록면허세 신고 및 납부
- 취득세와 등록면허세를 관할 세무서에 신고하고 납부합니다.
- 취득세는 매각 대금을 기준으로 산정되며, 잔금 납부일로부터 30일 이내에 자진 신고해야 합니다.
- 등록면허세와 국민주택채권 매입도 필요합니다.
5. 소유권 이전 등기 신청
- 준비한 서류를 한국자산관리공사(캠코)에 제출하거나 직접 관할 등기소에 방문하여 소유권 이전 등기를 신청합니다.
- 캠코가 대행하는 경우, 등기 완료 후 통지서를 받을 수 있습니다.
- 직접 진행 시 우체국에서 "빠른등기 배달증명 우표"를 구매해 제출해야 합니다.
6. 등기 완료 및 확인
- 소유권 이전 절차가 완료되면 등기부등본을 발급받아 변경된 소유권을 확인합니다.
- 통상적으로 약 2~3주가 소요됩니다.
주의사항
- 농지의 경우 농지취득자격증명이 추가로 필요합니다.
- 체납액이 있는 경우 매각 결정이 취소될 수 있으므로 사전 확인이 중요합니다.
위 절차를 통해 공매 낙찰 물건의 소유권을 안전하게 이전할 수 있습니다.
이상으로 경매.공매시 낙찰받는 방법 명도 소유권이전에 대하여 알아 보았습니다